Vertrag

Zunächst ist der eigene Verantwortungsbereich zu erfassen. Am Beispiel eines Mietvertrags ist dieses zunächst der Verantwortungsbereich der Verkehrssicherungspflichten. Die Grundsätze der Verkehrssicherung verlangen, dass derjenige, der eine Gefahrenlage schafft, für diese auch verantwortlich ist. In vermieteten Objekten sind regelmäßig Gefährdungslagen gegeben. Also schuldet der Vermieter zunächst das gebotene Maß an sorgfältiger Wahrnehmung seiner Verantwortung. Dem vollständigen Erkennen des Verantwortungsbereichs folgt die Umsetzung, dann eine Schädigung ein, ist derVerantwortungsträger dafür haftbar zu machen. Demgemäß gehört zu jedem vermieteten Objekt ein Lastenheft. Das Lastenheft bestimmt die zu erfüllenden Anforderungen hinsichtlich des Betreibens des Gebäudes.

Die konkreten Gegebenheiten des Einzelfalls sind entscheidungsrelevant! Besondere Bedeutung haben die Konstellationen, in denen nicht allein der Vermieter als Eigentümer und der Mieter als alleiniger Nutzer (Besitzer) beteiligt sind. Die Einbeziehung von zwischen diesen Beteiligten agierenden Dritten erhebt besondere Anforderungen an die Klarheit der jeweiligen Verantwortungsbereiche und Umsetzungspflichten.

Gesetze sind allgemein formulierte Regelungen, die eine inhaltlich bestimmbare Anforderung an einen bestimmten Adressatenkreis richten. Verträge können in weiten Teilen von den gesetzgeberischen Vorgaben abweichen. Dieses „Vertragsautonomie“ genannte Recht trägt den Bedürfnissen einer sich entwickelnden Gesellschaft Rechnung. Bevor aber Verträge zwischen den Parteien andere Inhalte als die gesetzlichen Vorgaben verabreden, müssen die zu erfüllenden gesetzlichen Pflichten umfassend bekannt sein. Verträge beziehen sich zunächst auf die tatsächlichen Gegebenheiten und spiegeln vorrangig die Realität wider. Hinwendungen auf zukünftige Ziele sind daneben vereinbar und als weitere vertragliche Verabredungen zu verfolgen. Durch Verträge sind Regelungen für den ordnungsgemäßen Betrieb, bei Betriebsunterbrechungen durch Instandhaltungsmaßnahmen oder bei Störungen zu treffen. Hierbei ist stets eine Verbesserung der Schutzmöglichkeiten der am Vertrag beteiligten Parteien oder in den Vertrag einbezogener Dritter zu erreichen. Es ist möglich, dass insoweit Gesetzesänderungen zum Schutz besonderer Rechtsgüter wie Leben oder Gesundheit, Umwelt oder die allgemeine Ordnung in bestehenden Verträgen berücksichtigt werden müssen, also als ergänzende zukünftige Erweiterungen darzunehmen und umzusetzen sind.

• Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

• Der Mieter ist verpflichtet, die vereinbarte Miete zu entrichten.“

Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt so vorzuweisen und zu erhalten, dass der Mieter darin den vertraglich verabredeten Anforderungen entsprechend seine Nutzungen uneingeschränkt vollziehen kann. Die Anforderungen erfassen das Mietobjekt komplett mit allen objektbezogenen Einzelheiten und Besonderheiten. Ebenso trifft den Vermieter vollumfänglich die Verantwortlichkeit aus ungenügender Sicherung vor Gefahren.

Der Mieter hat stets zu berücksichtigen, eben nicht Eigentümer zu sein und damit besondere Sorgfaltsanforderungen aus sich selbst heraus zu erfüllen. Das Mietobjekt ist pfleglich und schonend zu behandeln. Die zur vertragsgemäßen Nutzung überlassenen Objekte unterliegen einem bestimmungsgemäßem Betrieb. Diese Anforderungen sind vom Mieter zu erfüllen. Hinsichtlich der unmittelbaren räumlichen und tatsächlichen Nähe zum Objekt hat der Mieter außerdem frühzeitig und umfassend Meldung bei erheblicher Verschlechterung des Objekts oder bei drohenden Schäden daran zu machen.

Die Unterschiedlichkeit der jeweiligen Mietobjekte bringt es mit sich, dass zunächst nur ein grobmaschiges Raster anzulegen möglich ist. Es hat ausdrücklich der Hinweis zu erfolgen, dass es den besonderen Anforderungen des Einzelfalls geschuldet ist, die Pflichtenwahrnehmung zu strukturieren. Allgemeine Pflichten des Vermieters bestehen im Hinblick auf die bauliche und betriebliche Funktionalität und Sicherheit. Dazu gehören Instandhaltungsleistungen, regelmäßige vermieterseitige Besichtigungen und Einsichtnahmen in Prüfberichte. Besondere Pflichten des Vermieters ergeben sich aus weiteren Blickwinkeln wie der Art der Vermietung, der Gefährlichkeit der betrieblichen Nutzung und etwaiger besonderer Gefahrenlagen aus dem jeweiligen Bedürfnis der Benutzergruppe. Handelt es sich bei dem Mietobjekt um ein Gebäude, dann sind weitere Pflichten zur Sicherung der Zuwegung zu erfüllen. Gleiches gilt für die Dächer und die Fassaden. Ferner ist in besonderem Maße den Brandschutzanforderungen zu entsprechen. Ist das Mietobjekt eine Maschine, sind die mit der Nutzung als Arbeitsmittel verbundenen besonderen Sicherheitsanforderungen zu erfüllen und zu belegen. Ist das vermietete Objekt zur Nutzung durch technische Laien vorgesehen, sind besondere produktbezogene Fürsorgepflichten zu erfüllen. Pflicht des Mieters ist, für sich selbst und die Art seiner Nutzung die zu erfüllenden Schutzerfordernisse zu erkennen und zu benennen. Die sich aus der Nutzung ergebenden weiteren Pflichten bestehen aus sorgfältigem Umgehen mit dem Mietobjekt, der Anwendung der erforderlichen Sachkunde bei der betrieblichen Nutzung und der Wahrung der Vermieterinteressen durch Aufmerksamkeit im Hinblick auf Veränderungen.

Die zur Nutzung des Objekts erforderlichen Bestands- und Betriebsdokumente sind vollständig vorzulegen. Ferner ist eine Einweisung in den bestimmungsgemäßen Betrieb vorzunehmen. Besondere Anforderungen gemäß gegebener Herstellerspezifikation sind bekanntzugeben.

Die zum sicheren Gebrauch des Objekts erforderlichen Koordinierungen und Umsetzungserfordernisse sind zu erkennen, zu benennen und zu beachten. Dazu gehört neben den eigenen Pflichten zur Achtsamkeit auch die Sorge um die Unachtsamkeit der anderen Vertragsparteien. Kontrollen der verabredeten Regelungen sind daher Teil der Regelungspflichten und als Selbstverständlichkeit zwischen den Beteiligten zu verstehen.

Vertragliche Regelungen sind eindeutig und umfassend zu strukturieren und zu benennen. Für den Vermieter gilt, dass Rechtspflichten nur dann wirksam übertragen werden können, wenn die dazu erhobenen Anforderungen erfüllt werden. Bei einer wirksamen Delegation wandelt sich die Pflicht zur eigenen Handlungserfüllung in eine Pflicht zur Kontrolle des handelnden Delegationsempfängers. Mit Nutzung des Mietobjekts tritt der Mieter selbst in eine Verpflichtung zum Schutz des Mietobjekts ein. Die Nutzung bedingt eigene Handlungspflichten, die ebenfalls nachweislich erfüllt sein müssen.

Der Schuldner ist nach § 242 BGB verpflichtet, „die Leistung so zu bewirken wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern“.

Die im Zivilrecht geltende Vertragsfreiheit bedingt eine Vielzahl von Verträgen eigener Prägung und damit die jeweils im Einzelfall zwischen den Vertragsparteien gesondert verabredeten Bedingungen. Grob strukturiert sind dies:

Das Werkvertragsrecht verlangt für die Sachmängelfreiheit von Werken, gegebenenfalls Betreiberpflichten, dass ein bestimmter Erfolg eintritt. Ist eine Beschaffenheit nicht vereinbart, ist das Werk nur dann frei von Sachmängeln, wenn es der nach dem Vertrag vorausgesetzten Art entspricht oder sonst für die gewöhnliche Verwendung geeignet ist.

Ein Dienstvertrag liegt vor, wenn kein bestimmter Erfolg, sondern nur eine Tätigkeit zu erbringen ist. Der Vertrag gilt als erfüllt, wenn die Tätigkeit bestimmte Merkmale und eine bestimmte Qualität aufweist.

Der Versicherungsnehmer - hier der Unternehmer und sonstige Inhaber - ist verpflichtet, Änderungen sowie im Betrieb erkannte subjektive und objektive Gefahrenerhöhungen dem Versicherer anzuzeigen (z.B. zusätzlicher Einbau eines Öltanks).

Der Unternehmer und sonstige Inhaber sind verpflichtet, die in Versorgungsverträgen geforderten Prüfungen und anlagenseitigen Merkmale und Vorgaben zu gewährleisten.

Seitens des Vermieters ist das Mietobjekt in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Teilpflichten, z.B. bestimmte Instandhaltung, können mietvertraglich übertragen werden.

Im Streitfall werden Verträge einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen. Dabei wird dann geprüft, wie eindeutig die vertraglichen Verpflichtungen formuliert wurden und welche Rechte sich daraus ableiten lassen oder welche Beweislasten wie verteilt sind. Dieses gilt insbesondere für die Qualität der Leistungserbringung.

Das rechtssichere Betreiben im Rahmen der vertraglichen Verpflichtungen setzt voraus, dass die beteiligten Parteien vollumfänglich Kenntnis von den verabredeten Verpflichtungen und Rechten haben. Verträge werden dann bereits zu haftungsrelevanten Tatbeständen führen, wenn Anforderungen und einzuhaltende Vorgaben hierin enthalten sind, diese jedoch nicht in der Praxis umgesetzt werden.

Daneben ist festzustellen, dass vermeintlich sichere Vertragsgestaltungen bereits deshalb haftungsrechtlich relevant sind, weil die in den Verträgen verwendeten Benennungen nicht gesetzlich definiert sind und somit hinsichtlich ihrer Konkretisierung ergänzender Informationen bedürfen (z. B. Instandhaltung, zur Gestaltung von Instandhaltungsverträgen siehe DIN EN 13269).

• an der Wortwahl des Vertrags, sofern diese nicht eindeutig ist,

• an der Auslegung des Vertrags, sofern diese nicht eindeutig möglich ist,

• an der Mindestanforderung der Verkehrskreise (z. B. anerkannte Regeln der Technik).

Gesonderte Vertragsverabredungen, wie die Einbeziehung der VOB, bekräftigen die wechselseitigen vertraglichen Verpflichtungen zur jeweiligen Sorgfaltswahrung. Es wird von den vertragsschließenden Parteien erwartet, dass sie das Maß an Sorgfalt und Vorsicht einbringen, das in den jeweiligen Verkehrskreisen für erforderlich gehalten wird.

Die Zielrichtung des Vertrags, also der Gegenstand der vertraglichen Verabredung kombiniert mit den jeweiligen Rechten und Pflichten, ist sehr stark von den Regelungsinhalten abhängig. Es gibt vertragliche Konstellationen, bei denen sich die Rechtskreise der Beteiligten nur in einer überschaubaren Schnittmenge darstellen lassen. Ohne die Sorgfaltspflichten der Anforderungen im Kaufvertrag zu schmälern, ist aber der wesentliche Inhalt der angeführten Schnittmenge mit dem Austausch der Ware gegen Geld beschrieben. Fragen nach Qualität und Güte sind zu stellen, Fragen zur betrieblichen Nutzung des Kaufgegenstands gehören dagegen regelmäßig nicht zum Verantwortungsbereich eines Kaufvertrags.

In einem Gebäudemietvertrag sind engere Anbindungen zwischen den Parteien bereits aus dem Vertragszweck gegeben. Die dauerhafte tatsächliche Nutzung eines im fremden Eigentum stehenden Objekts verlangt mehr wechselbezügliche Leistungen der Vertragsparteien.

Diese beschriebene Intensität der wechselseitig gegebenen Verbundenheit wird dann in einem Höchstmaß verabredet, wenn durch Verträge konkrete Handlungspflichten der einen Partei auf die andere Partei übertragen werden.

Darum sind Verträge bereits im Rahmen ihrer Anbahnung zu gewichten. Je intensiver die verabredeten Pflichten sind, desto sorgfältiger sind die Vertragspartner auszuwählen.

• Fachkunde und Kapazität,

• Darlegung des Leistungsumfangs,

• Benennung der jeweils noch für vertragsrelevant gehaltenen Informationen oder

• Nachweise.

Unabhängig von der jeweiligen Vertragsart ist die Phase des Vertragsbeginns davon gekennzeichnet, dass sich die getroffenen Regelungen nun in der Praxis behaupten müssen. Probleme bei der Umsetzung der jeweiligen Pflichten müssen kurzfristig und zielführend angegangen werden. Die in der Anbahnungsphase konzipierte Koordination der Abläufe steht auf dem Prüfstand und bedarf daher eines entsprechenden Berichtswesens.

• Termin- und Fristenbestimmungen,

• Regelungen zur Abnahme/Übernahme/Inbetriebnahme,

• wechselseitigen Informationspflichten zu Gefährdungslagen,

• Benennung der Ablaufverantwortlichen,

• Regelungen zum Probebetrieb/Testphasen.

In dieser Phase sind etwaige Anfangsschwierigkeiten behoben. Die betroffenen Leistungsverabredungen sind stimmig aufeinander ausgerichtet. Der Regelbetrieb funktioniert und ist sicher. Für den Fall einer Störung ist Vorsorge getragen. Gleiches gilt für besondere betriebliche Erfordernisse, z.B. Instandhaltungsmaßnahmen. Die Vertragsparteien dürfen zunehmend Vertrauen in die jeweilige Zuverlässigkeit entwickeln, bleiben gleichwohl weiterhin verpflichtet, den Nachweis darüber zu führen, dass das Vertragswerk eine gelebte und dokumentierte Funktionalität vorweist. Hierzu ist ein Kontrollsystem erforderlich, das belegt, dass im zumutbaren Rahmen und entsprechend der gegebenen Möglichkeiten nachgesehen und nachgefragt wurde. Der etablierte Vertrag spiegelt das Pflichtenheft wider und weist die jeweiligen Kontroll- und Mitteilungspflichten konkret aus.

Die Möglichkeit zur Formulierung einer zu erfüllenden Aufgabe setzt voraus, dass alle für den Regelungsinhalt relevanten Informationen vorliegen. Hierzu bedarf es juristischen Wissens für die Rahmengestaltung. Die konkreten Anforderungen aus dem technischen, infrastrukturellen oder kaufmännischen Bereich sind an der Quelle einzuholen. Leistungsstörungen sind ein großes Ärgernis. Noch ärgerlicher ist es aber, in ein Urteil geschrieben zu bekommen, dass ein behaupteter Leistungsanspruch mangels vertraglicher Regelung nicht gegeben ist. Die definierte Tiefe der Leistungsanforderung ist die bestimmende Größe für den Umfang des Leistungsverlangens. Nicht selten kollidieren sicher geglaubte eigene Vertragsbedingungen derart mit den eigenen Vertragsbedingungen der anderen Vertragspartei, sodass letztlich das Gegenteil einer rechtssicheren vertraglichen Regelung gegeben ist. Nur wenn zum Vertragsbeginn der mögliche wirtschaftliche Umfang einer Leistungsstörung eindeutig beschrieben wurde, muss sich die andere Vertragspartei dementsprechend darauf einstellen.

Bei einer Vertragsbeendigung ist der störungsfreie Ablauf der bisher erbrachten Leistungen zu gewährleisten - und zwar bis zuletzt. Nach dem Ende sind die wechselseitigen Abwicklungspflichten zu erfüllen. Bereits in der Phase der Vertragsanbahnung ist dieser Aspekt zu erörtern und eine verbindliche Regelung in den Vertrag aufzunehmen. Regelmäßig umfasst dieses die Darlegung der schriftlichen Nachweise zum Betrieb sowie die komplette Rückgabe der Dokumente an den Vertragspartner.

Die Implementierung ist wichtig zur Sicherstellung der gesetzlich und vertraglich geschuldeten Leistungen (z.B. Betreiberpflichten). Sie enthält festgelegte Strukturen und Prozessabläufe, z.B. in einem CAFM-System. Im Rahmen der Implementierung ist eine Vielzahl von Aufgaben, Prozessen, und Schnittstellen zwischen den Vertragsparteien festzulegen.

Grundlage der Implementierung ist die Dokumentation (siehe Abschnitt 9).

Die vorangemachten Ausführungen sind als abstrakte Empfehlungen zu werten. Die Konkretisierung der betriebs- und betreiberspezifischen Vertragsgestaltungen bleibt dem jeweiligen Einzelfall vorbehalten. Von zentraler Bedeutung ist aber bei allen Verträgen,

• dass der Vertragsgegenstand bis in seine praktischen Erfordernisse hinein erkannt wird,

• dass die vertraglichen Regelungen der Leistungen und Gegenleistungen den Vertragsgegenstand erfüllen und das Vertragsziel erreichen lassen,

• dass die Verfahrensbeteiligten ihre jeweiligen Verantwortungsbereiche zweifelsfrei zugeordnet bekommen und

• dass gemeinsam und einvernehmlich die Erfüllung der gesetzlichen Pflichten von den Vertragsparteien als Kardinalpflicht anerkannt wird.

Zusätzlich zu den dort genannten Dokumenten sind hier im Besonderen die vertragsindividuellen Parameter zu berücksichtigen wie

• SLAs (siehe Abschnitt 7.2)

• Zutrittsregelung

• konkret abgestimmter Leistungsumfang

• technische Anlagen/Gewerke

• Verkehrssicherungspflicht

• beauftragte Kostengruppen nach DIN 276

• Gewährleistungsdaten

• Daten der zu betreibenden technischen Einrichtungen

• Prüfprotokolle/Hygieneberichte zum Nachweis der Einhaltung der Prüffristen

Nur in enger Zusammenarbeit aller am Prozess Beteiligten sind die Sicherstellung der vertraglich geschuldeten Leistungserbringung sowie die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben möglich.

Der Arbeitgeber trägt die volle Verantwortung im Arbeitsschutz. Deshalb ist es im Arbeitsschutz unumgänglich, eine betriebliche Organisation im Unternehmen oder der Behörde zu schaffen. Zu dieser Organisationsstruktur müssen gehören:

• Arbeitgeber

• sämtliche Führungskräfte

• Arbeitnehmervertretung

• Betriebsarzt

• Sicherheitsbeauftragte

Dabei hat der Arbeitgeber alleine das Direktionsrecht und die letzte Entscheidung.

Hinsichtlich Delegation gilt Abschnitt 5.1.

Durch die Delegation seitens des Arbeitgebers übernehmen die Führungskräfte für die ihnen zugeteilten Arbeitnehmer eine Garantenstellung. Zu beachten ist auch, dass gesetzliche Vertreter und beauftragte Personen nach ArbSchG auch ohne schriftliche Bestellung verantwortlich im Sicherheits- und Gesundheitsschutz handeln müssen. Der Arbeitgeber behält in jedem Fall seine Kontroll- und Aufsichtspflicht.

Die Beschäftigten sind nach § 15 (1) ArbSchG verpflichtet, „nach ihren Möglichkeiten sowie der Unterweisung und Weisung des Arbeitgebers für ihre Sicherheit und Gesundheit bei der Arbeit Sorge zu tragen“.

Als Grundlage der Arbeitsschutzorganisation werden ein Arbeitsschutzmanagementsystem und Betriebshandbücher empfohlen.

Um die Anforderungen im Arbeitsschutz zu erfüllen, muss der Arbeitgeber durch Schutzmaßnahmen das hohe Risiko auf ein vertretbares Restrisiko minimieren. Dazu muss der Arbeitgeber eine Gefährdungsbeurteilung, welche die Gefahren aufzeigt, erstellen und die erforderlichen Schutzmaßnahmen daraus ableiten.

In der Gefährdungsbeurteilung müssen Gesetze, Verordnungen und berufsgenossenschaftliche Vorschriften als rechtsverbindliche Handlungsvorgaben berücksichtigt werden. Anerkannte Regeln der Technik und weitere Informationen sind als empfohlene Handlungsvorgaben ebenfalls in der Gefährdungsbeurteilung zu beachten.