Technisches Facility Management, das Ihr Kerngeschäft stärkt

Als Experten im Bereich der technischen Gebäudeausrüstung (TGA) tragen wir und unsere technischen Anlagen maßgeblich zur Funktionalität und Sicherheit von Gebäuden und Grundstücken bei und fördern gleichzeitig die Gesundheit, den Komfort und die Sicherheit der Menschen. Wir erkennen an, dass unsere Anlagen potenzielle Risiken darstellen können und eine erhebliche finanzielle Komponente bei der Errichtung und im laufenden Betrieb ausmachen. Daher setzen wir uns für einen verantwortungsbewussten und nachhaltigen Umgang ein.

Für uns bedeutet nachhaltige Praxis, sämtliche relevanten wirtschaftlichen, ökologischen und sozialen Aspekte während des regulären Betriebs und der Instandhaltung zu berücksichtigen. Unsere Anlagen sind darauf ausgelegt, im normalen Betrieb keine Gefahr für Mensch und Umwelt darzustellen. Wir betreiben unsere Anlagen verantwortungsbewusst und gemäß ihrer Zweckbestimmung, um ihre sichere Funktionalität sicherzustellen.

Wir sind uns der erheblichen Risiken bewusst, die entstehen können, wenn beispielsweise Trinkwasser-Installationen nicht instand gehalten werden und Legionellen freisetzen oder wenn in raumlufttechnischen Anlagen (RLT) verkeimte Filter Bakterien abgeben.

Als Verantwortliche im technischen Gebäudemanagement (TGM) tragen wir zusammen mit dem Eigentümer und den Nutzern die Verantwortung für den Betrieb und die Instandhaltung. Diese Verantwortung teilen wir mit externen Dienstleistern und internen Abteilungen wie Einkauf, Recht und Personal. Unser oberstes Ziel ist es, sicherzustellen, dass eine fachlich qualifizierte und nachhaltige Dienstleistung erbracht wird.

• Der Reifegrad der Technischen Betriebsführung wird nach einer einheitlichen Methode bewertet.

• Besondere betriebliche Anforderungen und Sachverhalte berücksichtigen wir.

• Risiken bewerten wir methodisch.

• Wir führen Maßnahmen zur Verbesserung durch.

• die Verfügbarkeit der TGA für die geforderte Funktion zu sichern,

• die Haltbarkeit und/oder die Qualität der TGA zu erhalten und

• die mit der TGA verbundenen Sicherheitsanforderungen zu beachten und - wenn erforderlich - alle Einflüsse auf die Umwelt.

Wartung spielt eine entscheidende Rolle für die Funktionalität der Gebäudetechnik. Klare Definitionen der Wartungsanforderungen verhindern Fehlentscheidungen und maximieren die Effizienz. Sie gewährleisten die Verfügbarkeit, Langlebigkeit und Sicherheit der Systeme. Diese Begriffe sind entscheidend bei der Erstellung von Wartungsverträgen und stellen sicher, dass alle Systeme ihre Funktionen erfüllen und Umweltanforderungen berücksichtigt werden. Durch präzise Wartungsanforderungen können Betreiber und Dienstleister den optimalen Zustand der Gebäudetechnik erhalten und langfristig den Wert der Anlagen steigern.

• Berücksichtigung inner- und außerbetrieblicher Forderungen

• Abstimmung der Instandhaltungsziele mit den Unternehmenszielen

Die VDI 3810 Richtlinienreihe bietet Empfehlungen für verschiedene Systeme der Gebäudetechnik, um einen sicheren, bedarfsgerechten und nachhaltigen Betrieb zu gewährleisten. Diese Richtlinien sind entscheidend für die Optimierung und Aufrechterhaltung der Funktionalität von Gebäudetechniksystemen.

Die gesetzlichen Bestimmungen sind klar definiert und zielen darauf ab, eine sichere Arbeitsumgebung bei der Auftragsvergabe zu gewährleisten. Schon zu Beginn eines Auftrags ist es erforderlich, dass der Auftraggeber den Auftragnehmer über die spezifischen betrieblichen Risiken aufklärt. Diese Maßnahme ermöglicht es dem Auftragnehmer, die genannten Risiken bei der Ausführung seiner Tätigkeiten zu berücksichtigen und entsprechend zu handeln.

Es ist nicht die Aufgabe des Auftraggebers, den Auftragnehmer über seine allgemeinen beruflichen Pflichten zu unterweisen. Jedoch ist es unabdingbar, dass er ihn über besondere Gefahrenlagen im eigenen Betrieb oder Unternehmen informiert. Diese spezifische Kommunikation fördert eine effektive und abgestimmte Risikobewertung gemäß §5 DGUV Vorschrift 1.

Zusätzlich schreibt das Gesetz vor, dass Unternehmer oder Geschäftsführer – dies schließt öffentliche Unternehmen ein – durch sorgfältige Auswahl, Ernennung und Überwachung von Aufsichtspersonal Pflichtverletzungen vorbeugen oder mindestens deutlich erschweren müssen. Diese Regelung findet sich in § 130 des Gesetzes über Ordnungswidrigkeiten (OWiG).

• Wahrnehmung der Betreiberpflichten

• Betriebssicherheit der TGA-Anlagen

• Wirtschaftlichkeit

• Umweltverträglichkeit

• allgemeine Anforderungen an Leistung und Qualität

• Sicherheit

• Arbeitsschutz

• Umweltschutz

• Anforderungen an die Hygiene

• Verkehrssicherungspflicht

• organisatorische Regelungen

• Wirtschaftlichkeit

Die Instandhaltung technischer Anlagen (TGA-Systeme) erfordert von Verantwortlichen eine kontinuierliche Überwachung und Optimierung, um deren optimale Kondition zu gewährleisten. Eigentümer und Betreiber der Systeme sind dazu angehalten, die TGA-Systeme gemäß anerkannten technischen Normen zu betreiben oder in speziellen Fällen den jeweils aktuellen Stand der Technik als Richtlinie zu verwenden. Diese Praxis gewährleistet nicht nur die Betriebssicherheit und Effizienz, sondern trägt auch zur Wirtschaftlichkeit und Umweltverträglichkeit der Anlagen bei.

Als Betreiber sind wir rechtlich verpflichtet, für den sicheren Betrieb unserer Anlagen, Gebäudeeinheiten, Gefahrenquellen oder Bereiche mit öffentlichen Nutzungsmöglichkeiten zu sorgen. Diese Verantwortung basiert auf der gesetzlichen Annahme, dass es möglich, nützlich und zielführend ist, die Anforderungen im Zusammenhang mit dem Gebäudebetrieb koordiniert abzustimmen. Es liegt eindeutig in unserer Zuständigkeit, potenzielle Quellen von Schäden und deren Auswirkungen zu bewältigen.

Unsere Verantwortung gründet sowohl auf gesetzlichen und vertraglichen Pflichten als auch auf dem Grad an Sorgfalt, den wir bei der Ausübung unserer Aufgaben walten lassen. Im Rahmen dieser Verantwortung übernehmen wir die Haftung für mögliche Schäden und tragen die entsprechenden rechtlichen Konsequenzen.

Wir sind dazu verpflichtet, potenzielle Gefahrenquellen frühzeitig zu erkennen und Sicherheitsmaßnahmen zu implementieren, einschließlich der Organisation von Brandschutzvorkehrungen. Es obliegt uns entweder, unsere gesetzlichen Betreiberpflichten eigenständig zu erfüllen oder diese an geeignete Dritte zu übertragen. Wir müssen nachweisen können, dass wir alle angemessenen Möglichkeiten zur Erfüllung unserer Pflichten genutzt und umgesetzt haben.

Unser Maßstab der Sorgfalt richtet sich besonders dann nach dem Grad an Aufmerksamkeit und Vorsicht, wenn wirtschaftliche Interessen im Spiel sind. Dieser Maßstab ist darauf ausgerichtet, voraussichtliche Schäden zu vermeiden und basiert auf dem Wissen, das in Fachkreisen als grundlegend und überzeugend angesehen wird.

Neben Faktoren wie Eigentumsverhältnissen und räumlicher Nähe zur Gefahrenquelle sind vor allem die Einhaltung technischer Regelwerke von Bedeutung. Diese spielen eine entscheidende Rolle, wenn später auftretende Schäden bereits in der Planungs- und Errichtungsphase einer Anlage oder eines Betriebs ihren Ursprung haben.

Die Mindestanforderungen beziehen sich auf die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik im Bezug auf das Bauwerk. Dies umfasst alle Bereiche der Bau- und Gebäudetechnik sowie sonstige Installationen.

Um das Wissen auf dem aktuellen Stand zu halten, das in den jeweiligen Fachkreisen als "grundlegend und einsichtig" betrachtet wird, bedienen wir uns "unbestimmter Rechtsbegriffe". Der Ausdruck "allgemein anerkannte Regeln der Technik" ist gesetzlich nicht genau definiert. Die genauen Definitionen dieser Regelungen finden sich in den technischen Regelwerken (DIN, VDI, DVGW).

Anerkannte Regeln der Technik beruhen auf wissenschaftlichen Erkenntnissen und praktischer Erfahrung und stellen den technologischen Fortschritt dar. Sie spiegeln die Gesamtheit der im Bauwesen anerkannten wissenschaftlichen, technischen und handwerklichen Erfahrungen wider, die als allgemein bekannt, richtig und notwendig anerkannt sind.

Die allgemein anerkannten Regeln der Technik werden in der Regel freiwillig angewendet, es sei denn, sie sind Bestandteil eines Vertrags oder gesetzlicher Vorschriften, Verordnungen oder anderer rechtlich bindender Dokumente (VDI 1000).

Total Technical Services ist ein unbestimmter Rechtsbegriff zur Bündelung Technischer Serviceleistungen. Standardisiert sind stattdessen die Sachinhalte, aus denen ein solches Leistungsmodell besteht: Facility Management, Facility Services, Sourcing, Agreements, Mobilisierung, Procurement, Betreiberverantwortung, Betreiben und Instandhalten von Gebäuden und gebäudetechnischen Anlagen. Diese Inhalte sind insbesondere in ISO 41011, ISO 41012, ISO 41014 sowie in VDI-MT 3810 Blatt 1 verortet; im Vergaberecht wird nicht „TTS“, sondern der Auftragsgegenstand über Leistungsbeschreibung, Verfahrensart und Vertragsstruktur geregelt.

TTS ist kein Normbegriff, sondern eine vertragliche Bündelbezeichnung, die in der Ausschreibung selbst definiert und mit normativ belastbaren Pflichten hinterlegt wird.

Auf den Seiten der FM-Connect.com Network GmbH erscheinen etwa „Leistungsmodell Total Technical Services“, „TTS-Ausschreibung im Technischen FM“ und „TTS-Vertrag“; zusätzlich wird TTS in einem Neubau-/Vergabekontext als extern zu vergebendes FM-Leistungspaket benannt. Die dortige Verwendung ist klar vertragssprachlich und konzeptionell, nicht normsetzend.