Technisches Facility Management: Betriebliche Standards

DIN-Norm

DIN 31051 – Grundlagen der Instandhaltung

Nationale Grundlagennorm für Instandhaltung. Definiert die vier Grundmaßnahmen: Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung sowie die Begriffe der Instandhaltungsstrategie. Schafft ein einheitliches Verständnis der Instandhaltungsprozesse und -ziele (Erhaltung oder Wiederherstellung des Soll-Zustands von Anlagen).

Deutsches Institut für Normung (DIN)

Deutschland (als DIN-Norm; entspricht teilweise EN 13306 Ergänzung)

Wichtig als allgemeiner Rahmen im Facility Management: dient als Referenz für Wartungspläne, Leistungsverzeichnisse und Verträge. In großen Liegenschaften hilft DIN 31051 bei der Systematik der Instandhaltungsplanung (Abgrenzung was Wartung vs. Inspektion ist etc.) und spiegelt den Stand der Technik wider, der auch rechtlich herangezogen werden kann (anerkannte Regel der Technik).

DIN-EN-Norm

DIN EN 13306 – Instandhaltung - Begriffe

Europäische Norm für Instandhaltungs-Terminologie. Enthält Definitionen der Grundbegriffe aller Arten von Instandhaltung und Instandhaltungsmanagement. Ziel ist eine europaweit einheitliche Verwendung der Begriffe (z.B. Definition von “präventiver Wartung”, “zustandsabhängiger Instandhaltung” etc.).

DIN (übernommenes CEN-Normungsergebnis)

Europaweit gültige EN-Norm (in DE als DIN EN 13306)

Ergänzt DIN 31051 in internationalen FM-Umfeldern. In großen Unternehmen oder bei internationalen Wartungsverträgen sorgt DIN EN 13306 für klares Begriffsverständnis. Praktische Bedeutung v.a., wenn Dienstleister und Betreiber auf gleicher Begriffsbasis kommunizieren wollen (z.B. im Rahmen von Qualitätsmanagement nach ISO 55000/ISO 41000 oder beim Benchmarking).

DIN-Norm

DIN 32736 – Gebäudemanagement - Begriffe und Leistungen

Nationale Norm, die das Facility Management in technisches, infrastrukturelles und kaufmännisches Gebäudemanagement unterteilt und jeweils typische Leistungen definiert. Schafft Klarheit über FM-Leistungsbereiche (z.B. was gehört zum technischen FM) und dient als Grundlage für Leistungsbeschreibungen.

DIN

Deutschland (Norm ist als Leitlinie im FM etabliert)

Hilft Betreibern großer Immobilien, Leistungsbereiche sauber abzugrenzen. Insbesondere technisches FM wird hier definiert, was beim Ausschreiben von Leistungen oder beim Aufsetzen interner Organisationsstrukturen in Großobjekten nützlich ist. Branchenüblich werden FM-Verträge an DIN 32736 angelehnt, um klarzustellen, welche Aufgaben in welchen Bereichen liegen.

ASR – Arbeitsstättenregel

ASR A1.7 „Türen und Tore“

Technische Regel konkretisiert ArbStättV-Anforderungen für Türen und Tore (insb. kraftbetätigte). Enthält Vorgaben zur sicherheitstechnischen Ausstattung (Schutz vor Quetschen/Scherstellen), zur Organisation des Betriebs und Prüffristen. Insbesondere müssen kraftbetätigte Türen und Tore mindestens jährlich sicherheitstechnisch geprüft werden – inkl. Messung der Schließkräfte an den Schließkanten – durch einen Sachkundigen. Die ASR A1.7 gibt den Stand der Technik für automatische Türsysteme vor (ersetzte BGR 232) und fordert auch, alte Anlagen bei Bedarf nachzurüsten, um aktuellen Sicherheitsstandards zu genügen.

Ausschuss für Arbeitsstätten (ASTA) beim BMAS

Deutschland, Arbeitsstätten mit Türen/Toren (auch auf Betriebsgeländen im Freien), verbindlich wenn ArbStättV gilt (bei Anwendung der ASR wird vermutet, dass ArbStättV erfüllt ist)

In großen Gebäuden mit vielen Automatiktüren (z.B. Drehkreuze, Schiebetüren, Toranlagen in Parkgaragen, Lieferzonen etc.) ist diese Regel zentral für die Betreiberverantwortung. Das TFM muss jährliche Tor-Prüfungen organisieren und dokumentieren. Bei Nichteinhaltung drohen Unfälle (Einklemmungen) mit Haftungsrisiken. Die ASR A1.7 beeinflusst auch Investitionsentscheidungen (Nachrüstung von Schutzeinrichtungen, z.B. Lichtschranken, an älteren Türen).

ASR – Arbeitsstättenregel

ASR A3.6 „Lüftung“

Konkretisiert ArbStättV §3a und Anhang betreffend Lüftung. Legt fest, dass in Arbeitsräumen gesundheitlich zuträgliche Atemluft sichergestellt werden muss. Definiert erforderliche Luftwechselraten für verschiedene Räume und fordert geeignete lüftungstechnische Maßnahmen (Fensterlüftung oder RLT-Anlagen). Die ASR A3.6 enthält auch Hinweise auf Wartungsintervalle: Lüftungs- und Klimaanlagen sind so instand zu halten, dass dauerhaft eine ausreichende Frischluftzufuhr gewährleistet ist. (Empfohlen werden bspw. 5–8 Luftwechsel pro Stunde in bestimmten Räumen.)

ASTA (BMAS)

Deutschland, alle Arbeitsstätten in umbauten Räumen.

In klimatisierten Großgebäuden (Bürohochhäuser, Shopping Malls, Kliniken) stellt die ASR A3.6 quasi den Mindeststandard für die Lüftungsqualität dar. Betreiber müssen RLT-Anlagen regelmäßig inspizieren, Filter warten und ggf. Messungen (CO₂, Luftfeuchte) durchführen, um die Vorgaben einzuhalten. Dies überschneidet sich mit Hygiene-Empfehlungen (VDI 6022) und energetischen Anforderungen (GEG). Bei unzureichender Lüftung kann die Behörde Auflagen erteilen.

TRBS – Technische Regel Betriebssicherheit

TRBS 1201 – Prüfungen von Arbeitsmitteln und Anlagen

Konkretisiert BetrSichV bezüglich der Durchführung und Organisation von Prüfungen. Legt allgemeine Grundsätze fest, wie Prüfungen vor Inbetriebnahme, wiederkehrende Prüfungen und Prüfungen nach Änderungen durchzuführen sind. Gibt z.B. Kriterien zur Festlegung von Prüffristen (auf Basis von Gefährdungsbeurteilung, Erfahrungswerten, Herstellerangaben). Verlangt, dass befähigte Personen Prüfungen durchführen und diese dokumentiert werden. Für bestimmte Anlagentypen gibt es untergeordnete TRBS 1201-Teile (z.B. Teil 4 für Aufzüge).

ABAS / BMAS (Bundesanstalt für Arbeitsschutz)

Deutschland, gilt als anerkannte Regel beim Umsetzen der BetrSichV-Pflichten.

Betreiber großer Immobilien nutzen TRBS 1201 als Richtschnur, um ein rechtskonformes Prüfwesen aufzubauen. Z.B. kann daraus abgeleitet werden, wie oft eine nicht gesetzlich geregelte Anlage (z.B. eine Druckerhöhungsanlage oder ein großes HVAC-Gerät) intern geprüft werden sollte. In der Praxis wird TRBS 1201 oft durch die Bestellung externer Sachkundiger (z.B. TÜV-Prüfer) umgesetzt. Wichtig: Einhaltung der TRBS kann im Schadensfall als Erfüllung der Sorgfaltspflicht gewertet werden.

TRBS – Technische Regel Betriebssicherheit

TRBS 3121 – Betrieb von Aufzugsanlagen

Spezifische TRBS für Aufzüge (inkl. Personen- und Lastenaufzüge). Konkretisiert BetrSichV für den Aufzugsbetrieb: Definiert Pflichten des Betreibers/Arbeitgebers im Detail. Vorgaben u.a.: Bestellung von beauftragten Personen (Aufzugswärter) für regelmäßige Sicht- und Funktionskontrollen der Aufzugsanlage, sichere Zugangsregelung zu Maschinenräumen, regelmäßige Wartung durch Fachfirma und Notbefreiungsorganisation. TRBS 3121 verlangt z.B. eine ständig verfügbare Notrufeinrichtung, die an einer 24h-besetzten Stelle aufgeschaltet ist. Aktualisierungen (Stand 2025) beziehen auch Sonderformen wie Fassadenbefahranlagen und Aufzüge in Windenergieanlagen mit ein.

ABAS / BMAS (BAuA)

Deutschland, konkretisiert BetrSichV für alle Aufzugsanlagen, die als Arbeitsmittel oder überwachungsbedürftige Anlage betrieben werden.

Betreiber von großen Gebäuden mit vielen Aufzügen (Hochhäuser, Kliniken, Shopping Malls) müssen die Organisation nach TRBS 3121 ausrichten: z.B. Personal als Aufzugswärter schulen oder einen Wartungsvertrag mit einem Aufzugsfachbetrieb abschließen, der auch Notdienste übernimmt. Die Betriebsdokumentation (Prüfbuch, Wartungsnachweise, Notrufprotokolle) muss geführt werden. TRBS 3121 ist de-facto Stand der Technik – z.B. für Versicherungen oder Behörden – um Aufzugssicherheit zu bewerten.

VDI-Richtlinie

VDI 3810 (Blatt 1–6) – Betreiben und Instandhalten von TGA-Anlagen

Umfassende Richtlinienreihe des VDI für den sicheren, bestimmungsgemäßen, bedarfsgerechten und nachhaltigen Betrieb von Anlagen der Technischen Gebäudeausrüstung (TGA). Enthält praktische Empfehlungen, wie Betreiberpflichten wahrzunehmen sind, um Betriebssicherheit, Wirtschaftlichkeit und Umweltverträglichkeit zu vereinen. Inhalte der Reihe: Blatt 1 „Grundlagen“ (allg. organisatorische Voraussetzungen des Betreibens), Blatt 1.1 „Betreiberverantwortung“ (Einordnung rechtlicher Pflichten), Blatt 2 „Trinkwasser-Installationen“ (zusammen mit VDI 6023 Blatt 3, Hygiene beim Betrieb von Trinkwasseranlagen), Blatt 3 „Heiztechnische Anlagen“, Blatt 4 „Raumlufttechnische Anlagen“, Blatt 5 „Gebäudeautomation“ (gemeinsam mit GEFMA, Betreiben von GA-Systemen), Blatt 6 „Aufzugsanlagen“.

VDI (Fachbereich Facility Management & Gebäudetechnik) – tw. in Kooperation (GEFMA, DVGW)

Deutschland (VDI-Richtlinien als „anerkannte Regeln der Technik“ in der FM-Branche); z.T. international ähnliche ISO-Normen vorhanden.

Für das technische Facility Management großer Immobilien ist VDI 3810 ein zentrales Nachschlagewerk. Es bietet strukturierte Checklisten und Hinweise zur Organisation von Wartung und Prüfungen in allen gebäudetechnischen Gewerken. Betreiber nutzen die Richtlinie, um Wartungspläne zu erstellen, Intervalle gemäß Stand der Technik festzulegen und die Betreiberorganisation (Pflichtenübertragung, Dokumentation) abzusichern. Auch bei Rechtsstreitigkeiten kann die VDI 3810 als Maßstab herangezogen werden, ob „anerkannte Regeln“ eingehalten wurden.

VDI-Richtlinie

VDI 6022 – Raumlufttechnik, Raumluftqualität (Hygiene)

Regelwerk für hygienegerechte Lüftungs- und Klimaanlagen. Gilt für alle Anlagen/Geräte, die die Zuluftqualität in Aufenthaltsräumen beeinflussen. Stellt Anforderungen an Planung, Bau und Betrieb/Wartung von RLT-Anlagen, um Gesundheit der Nutzer sicherzustellen. Vorgaben u.a.: regelmäßige Hygiene-Inspektionen (z.B. alle 2–3 Jahre durch Hygieneinspektoren), Reinigung von Befeuchtern, Filterwechselintervalle, Grenzwerte für Keimbelastung auf Oberflächen. VDI 6022 ist eng mit ArbStättV (Anforderungen an Lüftung) verknüpft.

VDI (Gesellschaft Gebäude und TGA)

Deutschland; branchenweite Anerkennung als Stand der Technik für Lüftungshygiene.

In großen Büros, Krankenhäusern, Shopping-Centern etc. ist VDI 6022 quasi Pflichtprogramm, um ein gutes Innenraumklima sicherzustellen. Betreiber richten danach Wartungsverträge für Lüftungsanlagen aus (z.B. jährliche Inspektion inkl. mikrobiologischer Untersuchungen). Insbesondere in sensiblen Bereichen (Krankenhaus-OPs, Labore) werden die strengen Hygiene-Anforderungen der VDI 6022 herangezogen. Die Einhaltung der VDI 6022 wird oft von Behörden (Gesundheitsamt, Gewerbeaufsicht) oder der Unfallversicherung erwartet.

VDI/DVGW-Richtlinie

VDI/DVGW 6023 – Hygiene in Trinkwasser-Installationen

Regelwerk (VDI in Kooperation mit DVGW) für Planung, Betrieb und Instandhaltung von Trinkwasseranlagen im Gebäude. Enthält detaillierte Hinweise, wie Trinkwasser-Installationen hygienisch zu betreiben sind: z.B. Vermeidung von Stagnation, Spülkonzepte für selten genutzte Leitungen, Temperaturen von Warmwasser, Intervalle für Inspektion von Speicher und Filter. VDI 6023 Blatt 1 richtet sich an Planer/Installateure, Blatt 2 an Schulung von Fachpersonal, Blatt 3 (auch als VDI 3810 Blatt 2 veröffentlicht) speziell an Betreiber (Legionellenprävention, Probenahme).

VDI / DVGW

Deutschland; anerkannte Regel der Technik in Verbindung mit TrinkwV und 42. BImSchV.

Für alle Großimmobilien mit umfangreichen Trinkwasserleitungen (Hotels, Wohnanlagen, Krankenhäuser) wichtig. Betreiber folgen VDI 6023, um ihren Pflichten aus der Trinkwasserverordnung nachzukommen: z.B. Erstellung eines Trinkwasser-Hygieneplans, Schulung von Hausmeistern hinsichtlich bestimmungsgemäßem Betrieb (regelmäßiger Wasseraustausch), Durchführung der 3-jährlichen Legionellenmessung. Bei Audits durch Gesundheitsämter wird oft geprüft, ob VDI 6023-Empfehlungen umgesetzt sind (z.B. Probenahmestellen eingerichtet, Spülprotokolle vorhanden).

VDMA-Einheitsblatt

VDMA 24176 – Inspektion von Gebäudetechnik

Branchenstandard des Verbands Deutscher Maschinen- und Anlagenbau (VDMA) für Inspektionsleistungen. Definiert Inhalt und qualitative Anforderungen von Inspektionen an gebäudetechnischen Anlagen. Ziel: einheitliches Verständnis, was eine Inspektion umfasst (z.B. Sichtprüfungen, Funktionskontrollen) und Abgrenzung zur Wartung. VDMA 24176 dient als Grundlage für Leistungsbeschreibungen im Bereich Inspektion.

VDMA (Arbeitsgemeinschaft Instandhaltung Gebäudetechnik)

Deutschland, Stand der Technik in FM-Verträgen und -Leitfäden

Betreiber großer Immobilien nutzen diesen Standard, um Inspektionsleistungen z.B. im Rahmen von Outsourcing-Verträgen klar festzulegen. Typischerweise werden Inspektionspläne nach VDMA 24176 erstellt, um sicherzustellen, dass alle wichtigen Anlagenteile regelmäßig begutachtet werden (bevor Schäden auftreten). In Kombination mit VDMA 24186 (Wartung) entsteht so ein vollständiges Instandhaltungskonzept.

VDMA-Einheitsblatt

VDMA 24186 (Teile 0–7) – Wartungsleistungsprogramm

Zentrales Standardwerk für Wartung von TGA-Anlagen. Listet detailliert die auszuführenden Wartungsarbeiten und -intervalle für alle Gewerke der Gebäudetechnik. Teil 0 enthält allgemeine Hinweise und Nummerierung, die Teile 1–7 decken spezifische Anlagengruppen: Teil 1 Lüftungstechnische Anlagen, Teil 2 Heizungsanlagen, Teil 3 Kälteanlagen, Teil 4 Mess-Steuer-Regeltechnik & Gebäudeautomation, Teil 5 Elektrische Anlagen, Teil 6 Sanitärtechnik, Teil 7 Brandschutztechnik. Für jede Anlage sind Soll-Wartungsmaßnahmen definiert (z.B. „jährlich Brenner reinigen“ bei Heizkesseln, „vierteljährlich Notlichttest“ etc.).

VDMA (AIG)

Deutschland, weit verbreitet in der FM-Branche; hat Quasi-Norm-Charakter in Wartungsverträgen.

In großen Gebäuden werden Wartungsverträge häufig „nach VDMA 24186“ ausgeschrieben. Das gibt Betreibern die Sicherheit, dass alle vorgeschriebenen und empfohlenen Tätigkeiten abgedeckt sind. Versicherer und Behörden erkennen Wartung nach VDMA oft als sachgerechte Instandhaltung an. Für das TFM bedeutet dies, dass z.B. Wartungsdokumente die VDMA-Positionen auflisten. Die Nutzung des Standards erleichtert auch das Nachweiserfordernis der Betreiber gegenüber Aufsichtsbehörden oder im Schadensfall (zeigen, dass nach anerkanntem Standard gewartet wurde).

DIN-VDE / Unfallverhütung

DGUV Vorschrift 3 (ehemals BGV A3) – Elektrische Anlagen und Betriebsmittel

Vorschrift der gesetzlichen Unfallversicherung für elektr. Sicherheit. Verlangt, dass alle elektrischen Anlagen und Geräte in einem Betrieb regelmäßig geprüft werden – durch eine „zur Prüfung befähigte Person“ (Elektrofachkraft). Typische Prüffristen: ortsfeste elektrische Installation alle 4 Jahre, ortsveränderliche Geräte je nach Beanspruchung (6 Monate bis 2 Jahre). DGUV V3 konkretisiert damit ArbSchG/BetrSichV für den Bereich Elektrik und ist verbindlich für nahezu alle Unternehmen. Messungen erfolgen nach DIN VDE 0105 und VDE 0701-0702. Prüfprotokolle müssen aufbewahrt werden.

DGUV (Berufsgenossenschaften); basiert auf SGB VII

Deutschland, alle Betriebe (Unfallverhütungsvorschrift, bei Nichteinhaltung drohen BG-Maßnahmen oder im Unfallfall Regress).

In großen Gebäuden mit umfangreicher Elektrotechnik (Hochspannungsräume, viele Endgeräte) ist die Einhaltung der DGUV V3 essentiell. Das TFM organisiert hierzu i.d.R. externe Elektro-Prüfdienstleister oder stellt eigene Elektrofachkräfte, um z.B. alle Verteilungen, USV-Anlagen, Kabel und Maschinen in den vorgeschriebenen Abständen zu prüfen. Für Betreiber ist dies nicht nur Arbeitsschutz, sondern oft auch Versicherungsauflage (Brandschadenprävention).

BG-Vorschrift

DGUV Vorschrift 1 – Grundsätze der Prävention

Übergreifende Unfallverhütungsvorschrift, gilt für alle Branchen. Legt Grundpflichten des Unternehmers im Arbeitsschutz fest (Organisation, Unterweisung, Betriebsanweisungen). Enthält z.B. die Forderung nach schriftlicher Übertragung von Unternehmerpflichten an geeignete Verantwortliche und allgemein, alle Schutzmaßnahmen nach dem Stand der Technik zu treffen. Dient als Basis für spezifischere BG-Vorschriften.

DGUV (alle Berufsgenossenschaften)

Deutschland, alle bei der BG versicherten Unternehmen.

Gilt in jeder großen Liegenschaft mit Beschäftigten. Besonders relevant für das TFM ist die Pflichtendelegation: Ein Eigentümer/Betreiber muss z.B. schriftlich festlegen, welche verantwortliche Person das Prüfen von Anlagen übernimmt (Betreiberpflichtenübertragung). Kommt es zu Unfällen, prüft die BG, ob DGUV V1 umgesetzt wurde (Organisation, Gefährdungsbeurteilungen etc.).

BG-Regel (DGUV Regel 100-500)

DGUV Regel 100-500 „Betreiben von Arbeitsmitteln“ (ehem. BGR 500) – Auszüge

Diese umfangreiche BG-Regel enthält praxisorientierte Kapitel zu diversen Arbeitsmitteln. Sie konkretisiert gesetzliche Vorgaben für Betrieb und Instandhaltung. Fürs TFM besonders relevante Kapitel: z.B. Kapitel 2.6 Krane, 2.8 Flurförderzeuge, 2.35 Kälteanlagen/Wärmepumpen (enthält Anforderungen an Aufstellungsräume, Prüffristen für Sicherheitseinrichtungen etc.), 2.36 Druckbehälter, 2.10 Aufzugsanlagen usw. In den Kapiteln werden erforderliche Schutzmaßnahmen und regelmäßige Prüfungen beschrieben (z.B. jährliche Dichtheitskontrolle bei Kälteanlagen durch Sachkundige, die auch in BetrSichV/ChemKlimaschutzV gefordert ist).

DGUV / Fach-BGs (z.B. BGHM, BGETEM)

Deutschland, anwendbar als „antizipierte Sachkunde“ für Betreiber. DGUV-Regeln sind keine Gesetze, aber anerkannte Empfehlungen der UV-Träger.

Betreiber technischer Anlagen in Großgebäuden können diese DGUV-Regeln als Checkliste nutzen, um nichts zu übersehen. Beispielsweise ergänzt die DGUV R100-500 die BetrSichV, indem sie konkrete Handlungshilfen für bestimmte Anlagen gibt (wie Wartung von Kälteanlagen einschließlich Ammoniakanlagen, oder Prüfzyklen von kraftbetätigten Toren – wobei da ASR A1.7 maßgeblich ist). Bei Begehungen durch die BG können diese Regeln herangezogen werden, um den Stand der Technik zu beurteilen.

VdS-Richtlinie

VdS CEA 4001 – Sprinkleranlagen

Umfassende Richtlinie für Planung, Einbau und Wartung von Sprinkleranlagen. Enthält detaillierte technische Anforderungen für automatische Feuerlöschanlagen (Sprinkler) in Gebäuden und Industrie, die über die Mindestnormen (DIN EN 12845) hinausgehen. Vorgaben u.a.: Klassifizierung von Brandgefahren, Auslegung der Wasserversorgung, Anordnung und Abstände der Sprinklerköpfe, Anforderungen an Alarmventilstationen, regelmäßige Prüfungen und Inspektionen der Anlage. Die Richtlinie fordert z.B. vierteljährliche Sprinkler-Kontrollen durch den Betreiber, jährliche Wartungen durch Fachfirmen und umfangreiche 3-Jahres-Inspektionen. VdS CEA 4001 wird oft in Versicherungsverträgen als Auflage genannt.

VdS Schadenverhütung GmbH (Verband der Sachversicherer)

Deutschland / Europa (CEA = Comité Européen des Assurances) – in vielen Ländern von Versicherern anerkannt.

In Einkaufszentren, Hochhäusern, Logistikzentren etc. mit Sprinkleranlagen verlangen Sachversicherer in der Regel die Einhaltung der VdS-Vorgaben. Für das Facility Management bedeutet das: Wartung nur durch VdS-anerkannte Firmen, wöchentliche Kontrollen (z.B. Pumpentestläufe), monatliche Flussanzeigerprüfungen etc. nach Prüfhandbuch. Die Einhaltung wird von den Versicherern oder externen Prüfern (VdS-Inspectorate) regelmäßig überprüft.

VdS-Richtlinie

VdS 2095 – Automatische Brandmeldeanlagen

Richtlinien für Planung, Errichtung, Betrieb und Instandhaltung von Brandmeldeanlagen (BMA). Ergänzen die DIN 14675 und DIN VDE 0833-1 erheblich in Detailtiefe. Behandelt z.B. Themen: geeignete Brandmeldetypen je Risiko, Anordnung von Handfeuermeldern, Täuschungsalarmsicherheit, Schnittstellen zu Löschanlagen. Für den Betrieb sind klare Wartungsvorgaben definiert (vierteljährliche Funktionstests, jährliche Gesamtsystem-Wartung durch zertifizierte Fachfirma, regelmäßige Schulung des Bedienpersonals). VdS 2095 und zugehörige VdS-Zertifizierungen (für Geräte und Errichter) gewährleisten eine zuverlässige Branddetektion – oft Bedingung für Versicherungsrabatte oder behördliche Auflagen.

VdS Schadenverhütung GmbH

Deutschland (international beachtet, VdS ist in vielen Ländern ein Qualitätsstandard für BMA)

Große Gebäude mit umfangreicher Brandmeldetechnik (Hotels, Krankenhäuser, Industrieanlagen) orientieren sich oft an VdS 2095, da Behörden und Versicherer dies erwarten. Für das TFM heißt das: Auswahl VdS-zertifizierter Komponenten und Errichterfirmen, Führen eines BMA-Buches, in dem alle Alarme, Abschaltungen, Wartungen dokumentiert sind. Zudem müssen Betreiber sicherstellen, dass rund um die Uhr eine hilfeleistende Stelle (z.B. Wachdienst oder Feuerwehr) Alarm aufschaltet bekommt – auch das fordern VdS-Regeln.

VdS-Richtlinie

Weitere VdS-Regelwerke (Beispiele)

VdS 2228 – Sicherheitsstromversorgung (Anforderungen an Notstromanlagen und USV in Brandfallsteuerungen), VdS 2100-xx (Reihe zu Sprinkler-Komponenten und Prüfmethoden), VdS 2380 – Rauch- und Wärmeabzugsanlagen (RWA), VdS 3847 – Instandhaltung von Brandschutztoren und -türen, VdS 3473 – Cyber-Security für FM etc. Diese Richtlinien decken spezielle Bereiche ab, sind aber in der Summe darauf ausgerichtet, Schäden zu verhüten. Insbesondere im Brandschutz verlangen viele Versicherer die Einhaltung dieser Regeln, einschließlich Dokumentation der Wartung und Zertifizierung der eingebauten Systeme.

VdS / Gesamtverband der Versicherer

Deutschland (teils internationale Gültigkeit)

Je nach Ausstattung der Immobilie relevant. Beispiele: Hat ein Gebäude eine CO₂-Löschanlage, wird der Versicherer VdS-konforme Wartung erwarten. Oder bei Tiefgaragen mit RWA-Anlagen wird nach VdS bzw. DIN 18232 gewartet. Das TFM muss die unterschiedlichen VdS-Vorschriften kennen und mit zertifizierten Dienstleistern kooperieren, damit im Schadensfall der Versicherungsschutz nicht gefährdet ist.

GEFMA-Richtlinie

GEFMA 190 – Betreiberverantwortung im Facility Management

Umfassender Branchenleitfaden (German Facility Management Association) zur Betreiberverantwortung. Erläutert die rechtlichen Grundlagen und Pflichten des Betreibers von Gebäuden und Anlagen und gibt praxisnahe Hinweise zur Organisation der Betreiberpflichten. Enthält Definitionen, Haftungsaspekte und Modelle zur Delegation von Pflichten innerhalb eines Unternehmens. Ziel: FM-Verantwortliche sollen die Struktur der Rechtsnormen verstehen und ein Compliance-System für Betreiberpflichten etablieren. Die 2023 neu gefasste Version „Betreiberverantwortung 2.0“ bezieht auch ESG-Aspekte mit ein.

GEFMA e.V. (Branchenverband FM)

Deutschland (Richtlinie ist käuflich erwerbbar; Branchenstandard)

In großen Organisationen wird GEFMA 190 genutzt, um intern Rollen und Verantwortungen festzulegen (z.B. Verantwortliche für Arbeitsschutz, verantwortliche Elektrofachkraft etc.). Sie hilft beim Aufbau eines Rechtskatasters für die Immobilie. Auch Dienstleister im FM berufen sich auf GEFMA 190, um ihre Kunden auf Betreiberpflichten aufmerksam zu machen. Insgesamt erhöht die Anwendung der Richtlinie die Rechtssicherheit im TFM großer Liegenschaften.

GEFMA-Richtlinie

GEFMA 310 – Übersicht Rechts- und Normensystem im FM

Diese Publikation bietet eine strukturierte Übersicht aller relevanten Gesetze, Verordnungen, Normen, Regeln im Facility Management. Sie erklärt das Zusammenspiel von EU-, Bundes- und Landesrecht, Unfallverhütungsvorschriften und technischen Normen. Neuere Auflagen definieren auch Konformitätslevel, also den Verbindlichkeitsgrad der jeweiligen Vorschrift (gesetzlich zwingend vs. Stand der Technik vs. freiwilliger Leitfaden). Zweck: FM-Verantwortliche können beurteilen, welche Maßnahmen verpflichtend sind und wo freiwillige Standards Mehrwert bringen.

GEFMA e.V.

Deutschland

Gerade für Betreiber großer Immobilienportfolios liefert GEFMA 310 den “Kompass” im Normendschungel. Es dient als Nachschlagewerk, um nichts zu übersehen (z.B. daran zu denken, dass es neben bekannten Gesetzen auch branchenspezifische Regeln gibt). In der Praxis kann ein FM-Leiter mithilfe dieser Übersicht ein Compliance-Verzeichnis oder Prüffristenkataster für alle Objekte erstellen.

AMEV-Leitfaden

AMEV Aufzug 2014 (Betrieb von Aufzugsanlagen in öffentlichen Gebäuden)

Vom Arbeitskreis Maschinen- und Elektrotechnik der öffentlichen Hand erarbeiteter Leitfaden. Behandelt speziell Planung, Ausschreibung und Betrieb von Aufzügen. Enthält Kapitel zur Betreiberorganisation: z.B. Umsetzung der BetrSichV bei Aufzügen, Inhalte der Gefährdungsbeurteilung, Empfehlungen zu Wartungsverträgen, erforderliche regelmäßige Kontrollen und Prüfungen. Ebenso gibt es Muster für Leistungsverzeichnisse. Der Leitfaden spiegelt die Erfahrung öffentlicher Bauverwaltungen und soll einheitliche Standards in Behördenbauten gewährleisten.

AMEV (Bund-Länder-Arbeitskreis)

Öffentliches Bauwesen in DE; auch allgemein nutzbar

Für Betreiber großer Immobilien (auch privat) liefert AMEV Aufzug praxisgerechte Hinweise, z.B. welche Leistungen ein Wartungsvertrag umfassen sollte, oder wie man die Prüfung durch den TÜV optimal vorbereitet. Viele FM-Abteilungen nutzen diese Empfehlungen als Benchmark bei der Ausschreibung von Aufzugwartung – auch außerhalb des öffentlichen Sektors.

AMEV-Leitfaden

AMEV Instandhaltung 2014 / Wartung 2014

Diese Veröffentlichungen definieren aus öffentlicher Sicht, wie Wartung/Inspektion in Verträgen geregelt sein sollten. Enthalten Begriffsdefinitionen (im Einklang mit DIN 31051) und Musterverträge für Wartungs- und Inspektionsleistungen. Ziele: Vergleichbarkeit von Angeboten und Sicherstellung des gewünschten Leistungsumfangs. AMEV Wartung 2014 z.B. empfiehlt, kleine Instandsetzungen im Wartungsvertrag mit abzudecken und regelt die Schnittstelle Störungsbeseitigung.

AMEV

Öffentliches Bauwesen; Vorbildcharakter für gesamte FM-Branche

Große Immobilienbetreiber – insbesondere Kommunen, aber zunehmend auch private – greifen auf diese Muster zurück, um rechtssichere und leistungsfähige Wartungsverträge abzuschließen. Dadurch wird gewährleistet, dass Dienstleister alle erforderlichen Aufgaben übernehmen und der Betreiber seiner Betreiberpflicht (Wartung nach Stand der Technik) gerecht wird.

AIG-Information

AIG Info 9.1 & 9.2 – Regelwerkszusammenstellungen

Die Arbeitsgemeinschaft Instandhaltung Gebäudetechnik (AIG im VDMA) stellt in Info 9.1 eine Zusammenstellung aller wichtigen technischen Regelwerke für den Betrieb gebäudetechnischer Anlagen bereit. Analog listet Info 9.2 relevante Veröffentlichungen zu Gebäudemanagement und FM. Diese Übersichten dienen Praktikern als Nachschlagewerk, um z.B. für ein bestimmtes Gewerk (Heizung, Aufzug, Brandschutz…) schnell die anwendbaren Normen, Vorschriften, Richtlinien zu finden.

VDMA-AIG

Deutschland, FM-Branche

Besonders FM- und Instandhaltungsleiter in Großbetrieben nutzen diese Zusammenstellungen, um nichts zu übersehen. Beispielsweise kann in AIG 9.1 nachgesehen werden, welche Normen es für Lüftungsanlagen gibt (von Gesetzen über Unfallverhütung bis DIN/VDI). Es erleichtert die Pflege eines Rechtskatasters. Für Audits oder Zertifizierungen (z.B. ISO 41001 Facility-Management-System) sind solche Übersichten ein wertvolles Hilfsmittel.