Dach und Fach

Technisches Facility Management: TFM » Strategie » Gewerkeverantwortlicher » Dach und Fach

Stellenzweck
Geltungsbereich der Funktion
Aufgabenprofil in Prosa
Kernaufgaben des Gewerkeverantwortlichen
Besondere Schwerpunkte bei „Dach und Fach“
Kritische Pflichtfelder in Tabellenform
Organisatorische Befugnisse und Grenzen
Empfohlener Regelprozess
Schnittstellen
Anforderungsprofil
Formulierungsvorschlag in Prosa

Stellenzweck

Der Gewerkeverantwortliche für Gebäude, Dach und Fach stellt im übertragenen Verantwortungsbereich sicher, dass die bauliche Hülle und Substanz eines Gebäudes sicher, funktionsfähig, wirtschaftlich und nachweisbar instand gehalten wird. Er ist die fachliche Leitstelle für Zustand, Risiken, Maßnahmen, Fremdfirmensteuerung und Dokumentation. Sein Schwerpunkt liegt nicht im handwerklichen Selbstausführen, sondern in der fachlichen Steuerung des Gewerks: Er erkennt Mängel, priorisiert Maßnahmen, veranlasst Prüfungen und Instandsetzungen, sorgt für sichere Arbeitsbedingungen an Dach und Fassade, übernimmt die technische Bewertung von Eingriffen in die Gebäudehülle und führt die Dokumentation so, dass Betrieb, Audit und Schadensfall nachvollziehbar bleiben.

Geltungsbereich der Funktion

Bauteilgruppe	Im Aufgabenprofil enthalten	Typische Themen
Dachflächen und Dachaufbauten	ja	Dichtheit, Dachhaut, Anschlüsse, Attiken, Lichtkuppeln, Dachausstiege, Laufwege
Dachentwässerung	ja	Abläufe, Rinnen, Fallrohre, Notentwässerung, Freihaltung
Fassaden und Außenwände	ja	Bekleidungen, Putz, Fugen, Verankerungen, Witterungsschutz, optische und sicherheitsrelevante Schäden
Fenster, Außentüren, Verglasungen	ja	Gebrauchstauglichkeit, Beschläge, Dichtheit, Bruchsicherheit, Kennzeichnung, Absturzsicherung
Oberlichter, Lichtbänder, Lichtkuppeln	ja	Durchsturzschutz, Dichtheit, Anschlussdetails, Instandhaltungssicherheit
Bauliche Anschlüsse und Abdichtungen	ja	Übergänge Dach/Fassade, Sockel, Durchdringungen, Fugensanierung
Zugangs- und Sicherungseinrichtungen	ja	Dachausstiege, Steigleitern, Anschlageinrichtungen, Seitenschutz, Laufstege
Schadstoffe im Bestand	ja, soweit das Gewerk betroffen ist	Asbest, alte Mineralwolle, schadstoffverdächtige Bauteile vor Eingriffen
TGA-Betrieb	nein, nur an Schnittstellen	Koordination mit TGA bei Dachdurchdringungen, Fassadenanschlüssen, GA-/RLT-/PV-Bezügen
Tragwerksplanung / statische Nachweise	nein, fachliche Mitwirkung ja	Beauftragung und Plausibilisierung, nicht Ersatz des Fachplaners

Infografik zum Geltungsbereich des Gewerks Gebäude, Dach, Fach, die voll enthaltene Hauptbereiche und teilweise enthaltene Schnittstellen wie Statik zeigt.

Die Tabelle ist eine praxisnahe Ausgestaltung des organisatorischen Gewerks „Gebäude, Dach und Fach“ aus den genannten Pflicht- und Regelwerken.

Aufgabenprofil in Prosa

Mindmap mit dem Gewerkeverantwortlichen im Zentrum, der seine Kernaufgaben, Ziele, Fokusbereiche und die Koordination von Fremdfirmen darstellt.

Im Betrieb ist der Gewerkeverantwortliche die Person, die den Soll-Zustand der baulichen Hülle definiert und gegen schleichende Verschlechterung verteidigt. Er kennt die kritischen Bauteile, die schadensanfälligen Details, die witterungs- und nutzungsbedingten Belastungen sowie die sicherheitsrelevanten Punkte an Dach, Fassade und Verglasung. Er organisiert Zustandskontrollen, wertet Befunde aus, führt Mängel nach, entscheidet über Prioritäten und veranlasst Instandhaltungs- oder Erneuerungsmaßnahmen. Dabei hat er nicht nur Dichtheit und Optik im Blick, sondern auch Nutzungs- und Verkehrssicherheit, sichere Zugänge, Folgeschadensvermeidung, Energieauswirkungen und die spätere Instandhaltbarkeit. Besonders wichtig ist die Rolle an den Schnittstellen zu Fremdfirmen und Projekten. Sobald mehrere Arbeitgeber gleichzeitig oder nacheinander tätig werden, müssen Gefährdungen abgestimmt, Verantwortliche benannt und Maßnahmen koordiniert werden. Auf Baustellen mit mehreren Arbeitgebern sind geeignete Koordinatoren zu bestellen; außerdem ist die Unterlage für spätere Arbeiten frühzeitig zu erstellen, fortzuschreiben und an den Bauherrn zu übergeben. Für den Gewerkeverantwortlichen bedeutet das: Er muss Projektlösungen so beeinflussen, dass spätere Dach- und Fassadenarbeiten sicher, wirtschaftlich und ohne Improvisation möglich bleiben.

Aufgabenfeld	Konkreter Inhalt	Ergebnis / Nachweis
Bestands- und Zustandsverantwortung	Bauteilbestand kennen, kritische Bereiche identifizieren, Zustände bewerten, Schadensbilder systematisch erfassen	Aktuelles Bauteil- und Zustandsbild, Mängelregister
Inspektionssteuerung	Regel- und Anlassbegehungen organisieren, Sichtkontrollen und Fachprüfungen veranlassen, Ergebnisse auswerten	Prüf- und Begehungsprotokolle, priorisierte Maßnahmenliste
Instandhaltung	Wartung, Pflege, Instandsetzung und Erneuerung fachlich planen und nachhalten	Jahresplan, Termin- und Qualitätsnachweise
Mängel- und Risikomanagement	Mängel klassifizieren, Sofortmaßnahmen festlegen, Folgeschäden verhindern, Eskalation steuern	Risikologbuch, Eskalations- und Sperrvermerke
Dach- und Fassadensicherheit	Sichere Zugänge, Anschlageinrichtungen, Seitenschutz, Durchsturzschutz, Rettungswege und Rettungskonzepte im Blick halten	Freigabefähige Arbeitsbedingungen, dokumentierte Sicherheitslage
Fremdfirmensteuerung	Leistungsbilder fachlich definieren, Firmen einweisen, Unterlagen anfordern, Qualität überwachen, Leistungen abnehmen	Leistungsverzeichnisse, Einweisungen, Abnahme- und Mängelprotokolle
Freigabe- und Erlaubnisverfahren	Gefährliche Arbeiten vorbereiten und abstimmen, z. B. Dacharbeiten, Arbeiten mit Absturzgefahr, Heißarbeiten im Gewerkumfeld	Erlaubnisscheine, Freigaben, Sicherheitsauflagen
Projekt- und Änderungsmanagement	Baumaßnahmen fachlich begleiten, Betreibbarkeit und spätere Instandhaltung absichern, Übergabe in den Betrieb organisieren	Stellungnahmen, Mängellisten, Übergabedokumentation
Schadstoffmanagement im Bestand	Vor Eingriffen schadstoffrelevante Bauteile prüfen lassen bzw. Schutzregime festlegen	Erkundungs- oder Schutzkonzept, Entsorgungsnachweise
GEG-/Hüllenänderungen	Prüfen, ob Änderungen an Dach, Fassade, Fenstern energetische Anforderungen auslösen	technische Bewertung, Planungsfreigabe, Nachweisunterlagen
Dokumentation	Pläne, Detailzeichnungen, Freigaben, Prüfberichte, Herstellerunterlagen, Wartungs- und Mängelnachweise aktuell halten	Revisionssichere Gewerkedokumentation
Budget- und Maßnahmenplanung	Maßnahmen bewerten, priorisieren und budgetseitig unterlegen	Jahresbudget, Investitionsvorschläge, Entscheidungsunterlagen

Diese Matrix übersetzt die Pflichten aus Arbeitsschutz, Koordination, späteren Arbeiten, Dachsicherheit, Verglasungssicherheit, Schadstoffrecht und Hüllenänderungen in ein operatives FM-Profil.

Besondere Schwerpunkte bei „Dach und Fach“

Bei Dächern ist die Rolle besonders sicherheitskritisch. Die Musterbauordnung enthält den Grundsatz, dass für vom Dach aus vorzunehmende Arbeiten sicher benutzbare Vorrichtungen anzubringen sind; eine DGUV-Auswertung zeigt, dass dieser Ansatz in vielen Landesbauordnungen aufgenommen wurde. Für die Auswahl von Absturzschutzsystemen stellt die DGUV inzwischen ausdrücklich auf Nutzungs- und Wartungsintensität, unvorhersehbare Arbeiten und die Personengruppen ab, die eine Dachfläche betreten. Die TRBS 2121 konkretisiert die Vorgehensweise zur Ermittlung und Bewertung von Absturzgefährdungen; nach den Arbeitsschutzgrundsätzen haben bauliche und technische Maßnahmen Vorrang vor organisatorischen und personenbezogenen Maßnahmen. Für das Aufgabenprofil heißt das praktisch: Der Gewerkeverantwortliche muss Dachflächen nicht nur instand halten, sondern auch arbeits- und betreiberseitig begehbar und beherrschbar machen. Dazu gehören sichere Zugänge, funktionsfähige Anschlageinrichtungen, Durchsturzschutz an Oberlichtern und Lichtkuppeln, witterungsabhängige Arbeitsfreigaben, Unterweisungserfordernisse bei PSA gegen Absturz, der Ausschluss von Alleinarbeit mit PSA und ein belastbares Rettungskonzept, wenn Arbeiten nur mit persönlicher Absturzsicherung möglich sind. Bei Fassaden, Fenstern und sonstigen Verglasungen verschiebt sich der Schwerpunkt auf Bruchsicherheit, sichere Nutzung und sichere Instandhaltung. Die DGUV weist darauf hin, dass bei Bauplanung, Montage, Wartung und Nutzung alle sicherheitsrelevanten Aspekte mitzudenken sind. Für Ganzglas- und Verglasungselemente gehören dazu Kennzeichnung, Vermeidung von Hineinstürzen, regelmäßige Kontrolle von Beschlägen und Führungsschienen sowie das Absperren und Austauschen beschädigter Glaselemente. Bei älteren Bestandsgebäuden ist außerdem das Schadstoffthema zwingend mitzudenken. Die TRGS 519 gilt für Tätigkeiten mit Asbest bei Abbruch-, Sanierungs- oder Instandhaltungsarbeiten. Die BAuA-Leitlinie zur Asbesterkundung beschreibt für bauliche Eingriffe an älteren Gebäuden ein stufenweises Vorgehen und macht deutlich, dass bei Gebäuden mit Baubeginn vor dem 31.10.1993 vor Eingriffen vorsorglich von asbesthaltigen Bauteilen ausgegangen werden kann, bis Erkundung oder Schutzregime dies anders absichern. Für das Gewerk „Gebäude, Dach und Fach“ ist das besonders relevant bei Fassadenplatten, Dachaufbauten, Putzen, Spachtelmassen, Fugen, Klebern und ähnlichen Bestandsbauteilen. Änderungen an der Gebäudehülle haben oft außerdem energetische Folgen. Soweit § 48 GEG einschlägig ist, müssen erneuerte, ersetzte oder erstmals eingebaute Außenbauteile die dort genannten Höchstwerte einhalten; ausgenommen sind Änderungen, die nicht mehr als 10 Prozent der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen. Im Aufgabenprofil des Gewerkeverantwortlichen liegt daher mindestens die Pflicht, Hüllenmaßnahmen frühzeitig auf GEG-Relevanz zu prüfen und energetische Anforderungen in Ausschreibung, Freigabe und Abnahme mitzunehmen.

Kritische Pflichtfelder in Tabellenform

Pflichtfeld	Was der Gewerkeverantwortliche konkret sicherstellt
Dachzugänge und Absturzschutz	Zugangskonzept, sichere Begehbarkeit, Auswahl und Funktionsfähigkeit von Schutzsystemen, Freigaberegeln für Arbeiten
Durchsturzschutz	Schutz an Lichtkuppeln, Lichtbändern, Oberlichtern und ähnlichen Flächen dauerhaft sicherstellen
Dichtheit und Witterungsschutz	Leckagen, Feuchteeinträge, Anschlussmängel und Entwässerungsprobleme früh erkennen und abstellen
Fassaden- und Verglasungssicherheit	Beschädigte oder unsichere Elemente sperren, prüfen und fachgerecht austauschen lassen
Spätere Arbeiten	Zugang, Reinigung, Wartung und Instandsetzung bereits in Planung und Umbau mitdenken; Unterlagen übernehmen und aktuell halten
Fremdfirmen und Freigaben	Verantwortliche benennen, Einweisung organisieren, gefährliche Arbeiten nur unter klaren Auflagen zulassen
Schadstoffe im Bestand	Erkundung bzw. Schutzregime vor Eingriffen auslösen, Fachfirmen und Entsorgungswege absichern
GEG-Relevanz	Hüllenänderungen auf energetische Anforderungen prüfen und Nachweise sichern
Dokumentation	Pläne, Sicherheitskonzepte, Herstellerunterlagen, Mängel- und Prüfregister aktuell führen
Notfall- und Ereignismanagement	Maßnahmen für Sturmschäden, Wassereinbruch, Glasbruch, lose Fassadenteile und Sperrungen beherrschen

Organisatorische Befugnisse und Grenzen

Ein Diagramm mit dem zentralen Knoten 'Befugnisse', umgeben von den Aktionen Arbeitsstopp, Bereiche sperren, Arbeiten freigeben und weitere.

Die Rolle funktioniert nur mit echten Befugnissen. Aus der Arbeitsschutzorganisation folgt, dass Aufgabenübertragung und Zuständigkeiten klar sein müssen. Bei Tätigkeiten mehrerer Arbeitgeber muss eine koordinierende Person benannt und müssen gewerkübergreifende Gefährdungen vor Arbeitsbeginn abgestimmt werden; für gefährliche Arbeiten, zu denen ausdrücklich auch Arbeiten auf Dächern oder mit Absturzgefahr zählen, sind schriftliche Genehmigungen bzw. Freigaben ein sachgerechtes Instrument.

Befugnis	Zweckmäßige Ausgestaltung
Arbeitsstopp bei Gefahr im Verzug	Unsichere Dach-, Fassaden- oder Glasarbeiten sofort unterbrechen lassen
Sperrung von Bereichen	Dachflächen, Verkehrsbereiche, Fassadenzonen oder Zugänge bei Gefahr absperren
Fachliche Freigabe	Beginn kritischer Arbeiten nur nach fachlicher Prüfung der Voraussetzungen
Anforderung von Nachweisen	Herstellerangaben, Prüfprotokolle, Qualifikationsnachweise, Rettungskonzept, Unterweisungen
Einweisung von Fremdfirmen	Gewerkspezifische Regeln, Gefahrenstellen, Sperrzonen, Zugangswege, Wettergrenzen
Mängelpriorisierung	Sofortmaßnahme, kurzfristige Instandsetzung, geplante Erneuerung
Hinzuziehung externer Fachleute	Statik, Bauphysik, Dachdecker-/Fassadenfachplanung, Sachverständige, Schadstoffgutachter
Eskalation an Betreiber/Leitung	Budgetbedarf, Restnutzungsrisiko, Stilllegung, Sanierungsbedarf
Fachliche Abnahme	Leistungen fachlich bewerten, Restmängel dokumentieren, Nachbesserung veranlassen

Empfohlener Regelprozess

Prozessdiagramm der Gebäudeinstandhaltung als Zeitleiste mit Takten von laufend bis jährlich und den zugeordneten Aufgaben wie Kontrolle und Reinigung.

Die folgende Taktung ist keine starre Rechtsvorgabe, sondern eine praxistaugliche Organisationsstruktur für den laufenden Betrieb.

Takt	Regelaufgaben
Laufend	Eingangsmeldungen bewerten, akute Schäden sichern, Fremdfirmen steuern, Mängel nachhalten
Monatlich	Offene Mängel und Sperrungen prüfen, kritische Leckage- und Glasereignisse auswerten, Terminstatus kontrollieren
Quartalsweise	Fokusbegehungen kritischer Dach- und Fassadenbereiche, Entwässerung, Anschlüsse, Oberlichter, Beschädigungen
Halbjährlich	Saisonwechsel-Check: Dachabläufe, Laub-/Schmutzbelastung, Sturm- und Wintervorsorge, Fassaden- und Glasrisiken
Jährlich	Systematische Zustandsbegehung, Risikobewertung, Budget- und Maßnahmenplanung, Dokumentationsaudit, Prüfung von Zugangs- und Schutzkonzepten
Anlassbezogen	Nach Sturm, Hagel, Wassereinbruch, Glasbruch, Fassadenschaden, Umbau, Mieterwechsel, Projektübergabe

Schnittstellen

Schnittstelle	Erwartung an den Gewerkeverantwortlichen
Objektleitung / Betreiber	Lagebild, Risiken, Maßnahmenbedarf, Budget und Eskalation
Arbeitssicherheit / HSE	Gefährdungsbeurteilung, Schutzmaßnahmen, Unterweisungserfordernisse, Sperr- und Freigaberegeln
Einkauf / Vergabe	Fachliche Leistungsbilder, Angebotsprüfung, technische Klärungen
Bau- / Projektleitung	Betreibbarkeit, sichere spätere Arbeiten, Übernahme der Revisions- und Sicherheitsdokumentation
TGA-Verantwortliche	Schnittstellen an Dach und Fassade, Durchdringungen, technische Aufbauten, PV, Lüftungs- und Entrauchungskomponenten
Nutzer / Mieter / Betrieb	Terminabstimmung, Zugang, Beeinträchtigungen, Schutzmaßnahmen
Externe Fachfirmen	Einweisung, Ausführungsvorgaben, Nachweise, Qualität, Abnahme
Sachverständige / Gutachter	Fachliche Beauftragung, Befundauswertung, Maßnahmenableitung

Anforderungsprofil

Aspekt	Anforderung
Grundqualifikation	Meister, Techniker, Ingenieur oder gleichwertige Erfahrung im Bau-/Ausbau-/FM-Umfeld
Fachpraxis	Erfahrung mit Dach, Fassade, Fenster/Verglasung, Abdichtung, Instandhaltung im Bestand
Regelwerkskenntnis	Arbeitsschutz, Baustellenkoordination, Dachsicherheit, spätere Arbeiten, GEG-Bezüge, Schadstoffthemen
Diagnostikfähigkeit	Schadensbilder erkennen: Feuchte, Undichtheit, Risse, Korrosion, lose Teile, Glasbeschädigungen
Steuerungskompetenz	Fremdfirmen führen, Maßnahmen priorisieren, Abnahmen und Mängelmanagement
Dokumentationskompetenz	Pläne, Detailunterlagen, Prüfberichte, Freigaben, Revisionsunterlagen sicher führen
Kommunikationsfähigkeit	Technische Sachverhalte verständlich für Betrieb, Leitung und externe Firmen übersetzen
Entscheidungsvermögen	Gefahr im Verzug erkennen, Sperrungen veranlassen, Experten rechtzeitig hinzuziehen

Formulierungsvorschlag in Prosa

Der Gewerkeverantwortliche Gebäude, Dach und Fach verantwortet im übertragenen Zuständigkeitsbereich die fachliche Steuerung und Sicherstellung des ordnungsgemäßen Zustands der baulichen Hülle und Substanz von Gebäuden. Hierzu gehören insbesondere Dachflächen und Dachaufbauten, Fassaden und Außenwände, Fenster und Außentüren, Verglasungen, Oberlichter, Abdichtungen, Anschlüsse, Entwässerung sowie Zugangs- und Sicherungseinrichtungen für spätere Arbeiten. Er organisiert und bewertet Zustandskontrollen, veranlasst Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Erneuerungsmaßnahmen, priorisiert Mängel nach Risiko und Folgeschadenpotenzial, steuert interne und externe Leistungserbringer und stellt die vollständige, nachvollziehbare Gewerkedokumentation sicher. Er achtet darauf, dass Dach- und Fassadenarbeiten sicher vorbereitet und ausgeführt werden können, dass bei Eingriffen in den Bestand schadstoffrelevante Bauteile frühzeitig berücksichtigt werden, dass Projekt- und Umbauleistungen in einen sicher und wirtschaftlich betreibbaren Zustand überführt werden und dass Änderungen an der Gebäudehülle, soweit einschlägig, unter Berücksichtigung energetischer Anforderungen bewertet und umgesetzt werden. Im Ereignisfall veranlasst er Sofortmaßnahmen, Sperrungen, Sicherungen und Eskalationen. Er berichtet an die technische Leitung beziehungsweise den Betreiber über Zustand, Risiken, Maßnahmenbedarf und Budgetauswirkungen.