Betreiben als Teil des Technischen Facility Managements
Umfassendes Monitoring und Kontrolle zur Optimierung der Betriebsführung
Die umfassende Überwachung und Steuerung von Anlagen trägt dazu bei, ungeplante Ausfallzeiten zu minimieren und die Lebensdauer der Ausrüstung zu verlängern. Durch prädiktive Wartung können Betriebskosten gesenkt und die Produktion optimiert werden. Moderne digitale Lösungen ermöglichen es Unternehmen, ihre Energieeffizienz zu steigern und ihre ökologischen Auswirkungen zu minimieren. Ein gut durchdachtes technisches Management führt letztendlich zu nachhaltigem Wachstum, Kundenzufriedenheit und einer verbesserten Markenwahrnehmung.
Betriebsführung entsprechend VDI 3810
Betrieb der haustechnischen Anlagen nach der VDI 3810
Facility Management: Rechtliche und organisatorische Rahmenbedingungen
Übersicht der gesetzlichen Vorschriften und Managementprozesse im Facility Management.
Die angemessene und nachhaltige Bewirtschaftung von Gebäuden sowie technischer Gebäudeausrüstung (TGA) ist unverzichtbar für die Funktionalität und Sicherheit unserer Immobilien. Sie spielt eine entscheidende Rolle für das Wohlbefinden, die Sicherheit und den Komfort der Bewohner. Als Betreiber tragen wir eine umfassende Verantwortung, die sich nach festgelegten Vorgaben richtet. Diese Vorgaben sind unter anderem in der Richtlinienreihe VDI 3810 definiert.
Verfügbare Fläche:
Die Liegenschaft besteht aus verschiedenen Bauabschnitten, aufgeteilt in Hallen- und Büroflächen
Nutzung der Flächen
Die Nutzung der Flächen ist vor allem in Bereiche wie Administration & Vertrieb, Forschung & Entwicklung, Auftragsabwicklung & Service sowie Produktion unterteilt. Diese Flächen müssen gemäß ihren individuellen Anforderungen an die Nutzung mit geeigneten Raumbedingungen betrieben werden.
Besondere Flächen der Fertigung:
Klimatisierte Bereiche der Fertigung wie Messräume, Kleberäume und Hallen mit besonderen Anforderungen an die Fertigungsgenauigkeit, wie beim Schleifen, Erodieren und 3D-Druck, sind Teil der Anlage.
Die Härterei verfügt über Elektro- und Gasöfen sowie eine Kühlung für die Öfen.
Die Malerei umfasst Lackierräume und Waschkabinen.
Besondere Flächen Auftragserfüllung & Service:
Inbetriebnahme
Speziallager
Ersatzteilzentrum (mit Hochregallager und Sprinkleranlage)
Lebenszyklusmanagement von Technischen Gebäudeausrüstungen
Managementprozesse für Technische Gebäudeausrüstung (TGA)
Detaillierte Darstellung des Lebenszyklusmanagements von TGA-Anlagen, inklusive Wartung und Betrieb.
Diese Abbildung veranschaulicht einen strukturierten Prozess für das umfassende Management technischer Gebäudeausrüstungen (TGA). Sie zeigt die verschiedenen Phasen der Betriebs- und Instandhaltungsvorgänge, beginnend mit der Übernahme der Anlagen, über das Inbetriebnehmen, Betätigen (Bedienen) und Instandhalten bis hin zur Außerbetriebnahme und endgültigen Stilllegung oder Ausmusterung.
Jeder Schritt im Lebenszyklus der Anlage wird durch spezifische Aufgaben unterstützt, wie das Stellen, Überwachen und Beheben von Störungen, die während des Betriebs auftreten können. Weiterführende Instandhaltungsaufgaben umfassen das Warten, Inspizieren, Instandsetzen und Verbessern, um die Langlebigkeit und Effizienz der Anlagen zu gewährleisten. Diese strukturierte Herangehensweise ist entscheidend für die Optimierung der Betriebsführung und die Minimierung von Ausfallzeiten und Betriebskosten.
Übernehmen:
Übernehmen vom Auftragnehmer oder Vertragsvorgänger, bzw. Mitwirken bei der Inbetriebnahme und Abnahme (bei Neubauten)
Inbetriebnehmen:
Absorptionskältemaschine (Sommerbetrieb als zusätzliche Redundanz für RZ1)
Außenwasserzapfstellen (Frühjahr)
Neue Anlagen und Wiederinbetriebnahme nach z.B. Retro Fit
Betätigen (Bedienen):
Stellen - Anlagen von Hand oder über GLT (z.B. Soll- Istwerte)
Überwachen- GLT, Begehungen, Kontrolle Leistungen, ProvI
Beheben von Störungen - Alle Anlagen und Installationen
Umfassender Leitfaden für das Management technischer Systeme und Anlagen
| Beispiele | Beispiele | Beispiele | ||
|---|---|---|---|---|
| Nr. | Tätigkeit | Liegenschaften | bei technische Anlagen | bei Außenanlagen |
| 1 | Übernehmen oder Inbetriebnehmen | Übernehmen bzw. Mitwirken bei der Inbetriebnahme und Abnahme (bei Neubauten) | ||
| 2 | Betätigen (Bedienen) | In der betriebsfreien Zeit | Handsteuerung im Störungsfall | Außenzapfstellen (Frühjahr, Herbst) RW-Hebeanlagen |
| 2.1 | Stellen / Regeln | In der betriebsfreien Zeit | Stellen, Schalten, soweit nicht automatisch | RW-Hebeanlagen |
| 2.2 | Überwachen | z.B. Instandhaltung (Kontrolle der Leistungen der Auftragnehmer des GU) | z.B. mit GLT: Stör- und Gefahrenmeldungen entgegennehmen, Dringlichkeit beurteilen, Gegenmaßnahmen einleiten,.Begehungen der technischen Anlagen (z.B. ProvI) Meldungen aus dem CAFM-System (z.B. aus dem Wartungskalender. Kontrollen im Trinkwassersystem nach VDI 6023 | RW-Hebeanlagen |
| 2.3 | Störungen beheben | Wasser- , Gas- und Abwassersystem | z.B. Alle haustechnischen Anlage, Wasserabläufe freimachen, gefallene Sicherungsautomaten drücken, entstören, etc. | RW-Hebeanlagen |
| 2.4 | HB- Stoffe- (Fluidmanagement) | Spülen des Trinkwassersystems | z.B. Chemikalien für Wasseraufbereitung und alle sonstigen HB- Stoffe | Außenzapfstellen (Frühjahr, Herbst) |
| 2.5 | Prüfungen veranlassen | z.B. Sachverständigen-prüfungen an Gas- und Abwasserleitungen | z.B. TÜV-Prüfungen bei Dampfkesseln, bei CO2-Löschanlagen (RZ1+2), Brandmeldeanlagen Prüfungen im Trinkwassersystem nach VDI 6023 | Abwasserleitungen (z.B. nach Hamburger PV) RW-Hebeanlagen |
| 2.6 | Optimieren im | z.B. Schaltzeiten (Nacht-/ Wochenendabsenkungen) oder Regelparameter optimieren | RW-Hebeanlagen | |
| 2.7 | Gewährleistung | Mängel registrieren, Durchsetzung | ||
| 3 | instand halten | |||
| 3.1 | Inspektion | ‘Verkehrssicherung’ (z.B. Kontrolle der Baustelle) | gemäß VDMA 24176 | Abwasseranlagen, RW-Hebeanlagen |
| 3.2 | Wartung | Wasserlose Urinale | gemäß VDMA 24186 | Abwasseranlagen RW-Hebeanlagen |
| 3.3 | Instandsetzung | Wasserlose Urinale | Verschleißteile austauschen (Leuchtmittel, Filter usw.) | Abwasseranlagen RW-Hebeanlagen |
| 3.4 | Verbesserung (KVP) / Innovation | Maßnahmen zur Verbesserung des Betriebes, der Umwelt und Energieoptimierung | Maßnahmen zur Verbesserung des Betriebes, der Umwelt und Energieoptimierung | Maßnahmen zur Verbesserung des Betriebes, der Umwelt und Energieoptimierung |
| 4 | Entsorgen | z.B. bei Demontage, Umbauten, Auswechseln | z.B. ausgetauschte, defekte Verschleißteile, HB- Stoffe (auch Gefahrstoffe) | RW-Hebeanlagen |
| 5 | Kleine Umbauten | z.B. Änderungen an Einbauten | z.B. nutzungsbedingte Umbauten an technischen Anlagen | Außenzapfstellen RW-Hebeanlagen |
| 6 | Dokumentieren | z.B. Ereignisse, Schäden | Zählerstände Gas und Wasser, Prüfbücher, Betriebsbücher (z.B. an Kälteanlagen, BHKW) Anlagen am SFM und alle Anlagen im CAFM- System | RW-Hebeanlagen |
| 7 | Austausch, Neue Technologien | Trinkwassernetz (Trennung vom Löschwassernetz) | Steuerungen, GLT, Energiemanagement | RW-Hebeanlagen |
| 8 | Übergeben oder | Übergeben an Fachfunktionen oder an den Vertragsnachfolger, |