Auswirkungen einer Standortverlagerung

• Anlagenteil-Abschaltung: Nicht mehr genutzte Gebäudeteile (Hallen, Büros) werden außer Betrieb genommen – Lüftungs- und Heizkreise können gedrosselt oder abgeschaltet werden, um Wartungsaufwand zu reduzieren. Auch bestimmte Maschineninfrastrukturen (z.B. Krananlagen in geräumten Hallen) können stillgelegt und konserviert werden.

• Wartungsintervalle strecken: Bei abnehmender Nutzung kann in Absprache mit Sicherheitsvorgaben die Frequenz mancher Wartungen reduziert werden (sofern zulässig). Beispielsweise könnten nicht sicherheitskritische Inspektionen in letzten Nutzungsmonaten entfallen, um Kosten zu sparen.

• Personal sukzessive abbauen: Das beim FM-Dienstleister für Technik eingesetzte Personal wird etappenweise reduziert – etwa durch Abzug externer Techniker nach Schließung einzelner Produktionsbereiche. Kritische Prüfungen (elektrische Sicherheit, Brandschutz) werden bis zur endgültigen Schließung natürlich noch erfüllt, aber Neuinvestitionen oder größere Instandsetzungen werden unterlassen (man beschränkt sich auf das Nötigste, kleinere Reparaturen etc.).

• Dokumentation abschließen: Die technische Dokumentation des Altstandorts wird finalisiert, aber abnehmende Änderungen reduziert den Pflegeaufwand. Statt kontinuierlicher Anpassung konzentriert man sich auf Restarbeiten und Übergabe des Dokumentationsstands für die Nachnutzung oder Entsorgung der Altanlagen.

Durch diese Schritte kann der Instandhaltungsaufwand im Altbestand annähernd linear um ~6–8 % pro Monat gesenkt werden, indem jeweils ein Teil der Anlagen aus dem regulären Betrieb genommen wird.

• Stufenweiser Hochlauf der Wartung: Zu Beginn des Parallelbetriebs werden nur die Anlagen intensiv gewartet, die für die bereits umgezogenen Bereiche nötig sind. Beispielsweise konzentriert sich die technische Betriebsführung in den ersten Monaten auf die in Betrieb genommenen Hallenteile, Labore und Büros. Mit jeder Umzugswelle kommen weitere Anlagensegmente hinzu (weitere Fertigungslinien, zusätzliche HVAC-Zonen etc.), die in den Wartungsplan integriert werden.

• Herstellergewährleistung nutzen: In der Anfangsphase werden auftretende Mängel konsequent als Gewährleistungsfälle an den Bau-/Anlagenlieferanten gemeldet (siehe Mangelanspruchsmanagement). Dadurch entfallen bestimmte Instandsetzungskosten zugunsten von Koordinationsaufwänden. Für den FM-Dienstleister bedeutet dies anfangs mehr Koordination und weniger eigene Reparatureinsätze.

• Aufstockung des Personals: Die Präsenz von Haustechnikern am neuen Standort wird parallel zum Umzug ausgebaut. Anfangs genügt evtl. ein kleiner Teamkern zur Überwachung der Systeme; mit steigender Auslastung wird das Team bis zur vollen Personalstärke aufgestockt, sodass ab Vollbetrieb alle Gewerke (Elektrik, Mechanik, MSR-Technik etc.) durch entsprechende Fachkräfte abgedeckt sind.

• Niveau sicherstellen: Trotz anfänglich geringerer Nutzung wird von Beginn an ein hoher Standard gehalten: Kritische Systeme (z.B. Reinraumtechnik in Laboren, sicherheitsrelevante Anlagen) werden vom ersten Tag an nach Plan gewartet, um keine Abstriche beim Servicelevel zu machen. Nicht voll ausgelastete Anlagen bieten dabei Gelegenheit für Feinoptimierungen – z.B. Einregulierung der Gebäudeleittechnik – was der Dienstleister in der Hochlaufphase erledigt.

Mit diesen Maßnahmen wird sichergestellt, dass keine technischen Ausfälle den Umzug stören und der Neubau technisch vom Start weg auf höchstem Niveau betrieben wird, wobei die Kosten synchron mit dem Bedarf steigen.

Parallelbetrieb & Mehrkosten: Während der Umzugsphase fallen technische Betriebskosten an beiden Standorten an. Im 12-monatigen Szenario wird – vereinfacht linear angenommen – der Altstandort im ersten Monat noch voll betreut, danach um ca. 8,3 % pro Monat reduziert, während der Neubau entsprechend von 0 auf 100 % hochfährt. Im 18-Monate-Szenario erfolgt dies langsamer (ca. 5,6 % pro Monat). Die Folge für die Kosten: Beim 12-Monats-Umzug entstehen über das Jahr verteilt etwa die Hälfte der Alt- und die Hälfte der Neubaumaximumskosten – also ca. 1,05 Mio. € insgesamt für Technik in diesem Jahr. Bei 18 Monaten Parallelbetrieb summieren sich die Kosten dieser Leistung auf ca. 1,575 Mio. € über die 1,5 Jahre. Mehrkosten bedeutet hier der Aufwand über dem Niveau, das bei einem singulären Betrieb eines Standorts anfiele. Hätte man den Umzug hypothetisch ohne Parallelphase durchführen können (d.h. direkt im Neubau arbeiten und den Altstandort schließen), so wären nur die 0,9 Mio. € für den Neubau fällig. Im 12-Monats-Szenario liegen die tatsächlichen Aufwände mit ~1,05 Mio. € um etwa 150.000 € höher – dies sind die rein durch den Parallelbetrieb bedingten Mehrkosten (hauptsächlich doppelte Vorhaltung von Technikpersonal und Parallelwartungen). Im 18-Monats-Szenario beträgt der Mehraufwand rund 225.000 €, da die Doppelstrukturen länger vorgehalten werden müssen.