Eine effiziente und verlässliche technische Gebäudeausrüstung (TGA) setzt eine durchdachte Wartungs- und Instandhaltungsstrategie voraus. Diese Strategie gewährleistet die optimale Funktionsfähigkeit, maximiert die Lebensdauer der Anlagen und minimiert Betriebs- sowie Ausfallkosten. Die Wartung und Instandhaltung von TGA-Anlagen muss von Anfang an integraler Bestandteil der Projektplanung sein. Nur eine sorgfältige Berücksichtigung der Zugänglichkeit, Sicherheit, Hygieneanforderungen und wirtschaftlichen Aspekte garantiert einen störungsfreien und kosteneffizienten Betrieb. Mit der konsequenten Dokumentation und regelmäßigen Überprüfung aller Wartungs- und Inspektionsmaßnahmen wird nicht nur die Lebensdauer der Anlagen verlängert, sondern auch das Risiko kostenintensiver Ausfälle minimiert. Mehrwert für den Betreiber ist die Sicherung des Werterhalts und Vermeidung von Störungen. Mehrwert für den Errichter ist die klare Definition von Leistungsumfang und Verantwortlichkeiten, transparente Kalkulation und Kundenzufriedenheit. Das Gesamtziel ist ein effizienter, wirtschaftlicher und sicherer Betrieb der technischen Gebäudeausrüstung über den gesamten Lebenszyklus hinweg.
Sicherer Betrieb und Einhaltung gesetzlicher Vorgaben
Durch regelmäßige Inspektionen und Wartungsarbeiten werden die Anforderungen an Sicherheit, Hygiene und Unfallverhütung (UVV) erfüllt.
Die Anlagen sind stetig in einem technisch einwandfreien Zustand, wodurch gesetzlich vorgeschriebene Prüfintervalle eingehalten werden können.
Wirtschaftlichkeit und Werterhalt
Eine frühzeitige Planung von Wartungs- und Instandhaltungsabläufen sichert eine hohe Anlagenverfügbarkeit und verhindert ungeplante Reparaturen.
Die Lebensdauer der Komponenten verlängert sich und die Gesamtbetriebskosten sinken.
Betriebliche Kontinuität
Durch strukturierte Wartungszyklen und systematische Inspektionen werden Betriebsausfälle minimiert.
Eine geplante Wartungsstrategie ermöglicht eine bessere Budgetierung und Kostenkontrolle über den gesamten Lebenszyklus der Anlage.
Wartungs- und Instandhaltungsflächen / Zu- und Abwägungen
Die Zugänge zu allen Anlagenteilen sind nach VDI 2050 einzurichten und auszulegen.
Freiflächen für Arbeits- und Lagerbereiche sowie geeignete Anliefer- und Abfahrwege sind zu definieren, damit Wartungsaufgaben zügig und sicher ausgeführt werden können.
Zugänglichkeiten zu Anlagen und Geräten
Die Planung muss Revisionsöffnungen vorsehen, die jederzeit den Zugriff auf relevante Anlageteile ermöglichen.
Bei übereinander angeordneten oder schwer zugänglichen Einbauten (z.B. RLT-Geräte) sind Podeste, Stege oder begehbare Einbauten zu integrieren.
Vereinfachte Wartungs- und Inspektionsstrukturen
Wo immer möglich, sind fest installierte Aufstiegshilfen (Leitern, Treppen, Geländer) einzusetzen, um zusätzliche Gerüste und damit verbundene Mehrkosten zu vermeiden.
Ein Beispiel hierfür ist die Ausstattung von RLT-Geräten mit begehbaren Podesten, damit Filterwechsel und andere Maßnahmen ohne weiteres durchgeführt werden können.
Hygiene- und Reinigungskonzept
Ein abgestimmtes Konzept muss sicherstellen, dass Reinigung, Desinfektion und Inspektion regelmäßig durchgeführt werden können, ohne den laufenden Betrieb übermäßig zu stören.
Dazu zählen auch stetig zugängliche Prüfeinrichtungen und ausreichend Platz für Wartungspersonal und -materialien.
Betriebsvorschriften und Unfallverhütungsvorschriften (UVV)
Sämtliche arbeits- und sicherheitstechnischen Vorschriften sind in der Planung zu berücksichtigen.
Insbesondere bei Wartungs- und Inspektionsarbeiten ist auf geeignete Schutzmaßnahmen, persönliche Schutzausrüstung und sichere Betriebsbedingungen zu achten.
Definition aller erforderlichen Wartungs- und Inspektionsleistungen
Alle Anlagenteile (z.B. Lüftung, Heizung, Sanitär, Elektrotechnik) sind systematisch zu erfassen und deren Wartungsanforderungen zu definieren.
Die zugehörigen Prüfpunkte werden übersichtlich zusammengestellt.
Erstellung eines Wartungskatalogs
Ein umfangreicher Katalog listet sämtliche Wartungs- und Instandsetzungsarbeiten auf, inklusive Zeitintervallen und Verantwortlichkeiten.
Dieser Katalog dient als Grundlage für die spätere Durchführung und Kontrolle der Maßnahmen.
Spezifizierung von Prüf- und Messverfahren
Für jede Komponente sollten standardisierte Verfahren (z.B. Druck- und Dichtheitsprüfungen, Temperaturmessungen, Volumenstrommessungen) festgelegt werden.
Dies ermöglicht eine einheitliche Dokumentation und Auswertung der Ergebnisse.
Vollständige Erfassung aller Anlagenteile
Lüftung, Heizung, Sanitär, Kühlung, Elektro, MSR-Technik u.a. Gewerke werden je nach Umfang getrennt ausgewiesen.
Zu- und Ableitungen, Hilfsaggregate, Armaturen, Filter und sonstige Verschleißteile sind eindeutig benannt.
Hilfs- und Betriebsstoffe / Verschleißteile
Eine detaillierte Aufstellung aller benötigten Hilfs- und Betriebsstoffe (z.B. Schmierstoffe, Kühlmittel) sowie Verschleißteile (z.B. Filter, Dichtungen) ist beizufügen.
Die voraussichtlichen Erneuerungsintervalle sind anzugeben, um den Wartungsaufwand transparent darzustellen.
Getrennte Angebotserstellung je Gewerk
Aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit müssen Angebote gewerkbezogen vorliegen.
Eine strukturierte Darstellung ermöglicht dem Auftraggeber eine gezielte Prüfung der Positionen.
Koordination von Hygiene- und Brandschutzprüfungen
Zusätzlich sind alle relevanten Hygieneprüfungen (z.B. für RLT-Anlagen nach VDI 6022) und Brandschutzaspekte (z.B. Brand- und Rauchschutzklappen, Entrauchungssysteme) im Terminplan zu berücksichtigen.
Diese Prüfungen können mit regulären Wartungszyklen zusammengelegt werden, um Synergieeffekte zu nutzen und Kosten zu reduzieren.
Erstellung eines Wartungs- und Inspektionsplans
Auf Basis der oben genannten Anforderungen und Zeitintervalle wird ein übersichtlicher Terminplan erstellt, der die Rhythmik aller Prüfpunkte regelt.
Dieser Plan wird mit dem Betriebskalender des Auftraggebers abgestimmt, um betriebliche Abläufe möglichst wenig zu beeinträchtigen.
Protokollierung und Nachweise
Alle durchgeführten Wartungs- und Inspektionsmaßnahmen sind lückenlos zu dokumentieren.
Die Dokumente dienen als Nachweis für Gewährleistungsfälle und für behördliche Kontrollen.
Auswertung und Optimierung
Anhand der gewonnenen Daten können zukünftige Wartungsintervalle und Instandhaltungsmaßnahmen optimiert werden (z.B. Verlängerung oder Verkürzung von Zyklen).
Die laufende Anpassung erhöht langfristig die Effizienz und Rentabilität der Anlagen.
An- und Abfahrtskosten
Personal- und Transportkosten für benötigtes Equipment werden je Vor-Ort-Einsatz separat kalkuliert.
Hilfs- und Betriebsstoffe, Kleinteile
Verbrauchsmaterialien sowie Kleinteile bis zu einem Einzelwarenwert von 150,00 Euro pro Einsatz sind im Angebot inbegriffen und werden nicht separat berechnet.
Wartungs- und Instandhaltungskosten als Fixpreise
Die angebotenen Preise sind für die gesamte Dauer der Gewährleistungszeit (Übergabe bis Gewährleistungsende) fix und nicht steigerungsfähig.
Erst nach Ablauf der Gewährleistung kommt eine Preisfortschreibung zum Tragen.
Angabe von Indexwerten und Preisgleitklauseln
Für eventuelle Preissteigerungen nach dem Gewährleistungszeitraum sind die relevanten Lohn-, Material- und Stoffkostenindizes offenzulegen.
Der verwendete Basisindex ist als Referenz zu benennen, sodass Preisänderungen transparent und nachvollziehbar kalkuliert werden können.
Erweiterungen oder Modifikationen des Leistungssolls
Sollten sich während der Planungs- und Bauphase Änderungen am Leistungsumfang ergeben, sind die damit verbundenen Wartungs- und Instandhaltungskosten im Zuge der Abnahmephase neu zu bewerten.
Eine einvernehmliche Abstimmung zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer stellt sicher, dass sowohl Leistungsumfang als auch Preisgestaltung transparent kommuniziert werden.
Neubewertung von Wartungszyklen
Soweit aus technischen oder betrieblichen Gründen Anpassungen an Intervallen oder Prüfpunkten erforderlich werden, sind diese im Wartungsplan zu dokumentieren und kostenmäßig zu hinterlegen.
