Beispielkalkulation eines Totel Technical Service
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Total Technical Service (TTS)
Spezialmaschinenbau · Intensiv genutzter Industriestandort · 2‑Schicht‑Betrieb
Flächen: 6 000 m² Büro | 35 000 m² Fertigung — gesamt 41 000 m²
Vertragsform: 5‑Jahres‑Pauschalvertrag mit einem externen Komplett‑Dienstleister („Single‑Point‑of‑Contact“) für Betrieb, Wartung, Prüfungen, Störungs‑ und Energiemanagement sämtlicher technischer Gewerke.
Mit 2,36 Mio. € pro Jahr (≈ 52 € / m²·a) deckt ein Vertrag eine hochkomplexe, intensiv genutzte Betreiberimmobilie vollständig ab: 6,5 FTE Fremd‑Vor‑Ort‑Team für zwei Schichten, flankiert von Spezial‑SLAs, verdichtete Wartungs‑ und Prüfintervalle, 99,5 % Verfügbarkeitsziel, inklusive Ersatzteil‑/Modernisierungsfonds (5 %), lückenlose Rechts‑ & Audit‑Compliance und transparente Kostenstruktur + Bonus/Malus‑System – planbar und steuerbar über fünf Jahre.
- Vertragliche
- Fremdleistungen
- Gewerkespezifisches
- Finanzbild
- Kostentreiber
- Nachweisarchitektur
- Vertragsabschluss
Vertragliche Leitplanken
| Kriterium | Vorgabe |
|---|---|
| Laufzeit | 01 / 2027 – 12 / 2031 (5 volle Jahre) |
| Servicezeiten | Techniker vor Ort Mo – Fr 06:00 – 22:00 Uhr Rufbereitschaft 22:00 – 06:00 Uhr + Wochenenden/Feiertage |
| Reaktions‑ / Wiederherstellzeiten | A‑Anlagen: Annahme ≤ 15 min · Entstörung ≤ 1 h B‑Anlagen: Annahme ≤ 30 min · Entstörung ≤ 4 h |
| Verfügbarkeitsziel | ≥ 99,5 % für A‑Anlagen (RLT, Druckluft, Aufzug, Krane) |
| Wartungs‑ & Prüfcompliance | 100 % fristgerecht (DIN, VDE, VDI, VdS, DGUV, BetrSichV) |
| Energie‑KPIs | Basisjahr 2025; Einsparziel ‑1 % p.a. → kum. ‑5 % |
| Preisindexierung | 60 % Lohn‑Index (BGL), 40 % Material‑Index (Bau+B), jährlich |
| Bonus / Malus | ± 2 % Jahresvolumen für KPI‑Über‑/Unterschreitung |
Personelle Fremdleistungen
| Funktion (vom Dienstleister gestellt) | Köpfe | AG‑Kosten* | 30 % Overhead / Gewinn | Fremdkosten / a |
|---|---|---|---|---|
| Objektleiter / TTS‑Manager | 1 | 95 000 € | 28 500 € | 123 500 € |
| Schicht‑Haustechniker Elektro | 2 | 140 000 € | 42 000 € | 182 000 € |
| Schicht‑Haustechniker HLK / Mechanik | 2 | 140 000 € | 42 000 € | 182 000 € |
| Haustechniker Sicherheit & DGUV | 1 | 65 000 € | 19 500 € | 84 500 € |
| Energie‑ / Prozess‑Ingenieur (0,5 FTE) | 0 ,5 | 40 000 € | 12 000 € | 52 000 € |
| Summe Personal | 6,5 FTE | 480 000 € | 144 000 € | 624 000 € |
Gewerkespezifisches Jahresbudget
| Nr. | Gewerk (23 Stück) | Leistungsschwerpunkte / Taktung | Jahreskosten |
|---|---|---|---|
| 1 | Gebäudeautomation | 24/7‑Monitoring · Software‑Update 1×/a | 5 800 € |
| 2 | MSR | Sensor‑Kalibrierung 1×/a · Regelkreis‑Tuning | 6 200 € |
| 3 | Aufzüge (5) | 6× Wartung · TÜV alle 2 J · 24/7 Notruf | 60 000 € |
| 4 | Brandschutz (BMA / RWA / Türen) | BMA 2×/a · RWA 1×/a · Türen 1×/a | 90 000 € |
| 5 | Druckluft | Kompressor‑Service 3×/a · Leckage‑Audit 2×/a | 110 000 € |
| 6 | Elektrische Sicherheit (inkl. DGUV‑Geräte) | Prüfzyklus 2 J komplett · Thermografie jährlich | 120 000 € |
| 7 | Elektrotechnik | MS‑Schaltwerk 4‑jährl. · NSHV & USV jährlich | 150 000 € |
| 8 | Energieerzeugung (PV + NEA) | Diesel‑NEA Wartung + Monatslauf · PV‑Service | 55 000 € |
| 9 | Energiemanagement | Zähler‑IoT · Monats‑/Quartalsreport · ISO 50001 | 80 000 € |
| 10 | Fluidmanagement | KSS‑Kontrolle wöchentlich · Hydraulik‑Monitoring | 200 000 € |
| 11 | Technische Gase | Leitungs‑Dichtheit 1×/a · Gaswarn‑Kalibrierung | 50 000 € |
| 12 | Heiztechnik | Kessel‑/Brenner‑Service 1×/a · Schorni jährl. | 53 000 € |
| 13 | Krananlagen (12) | UVV 1×/a · Seil/Kette‑Tauschplan | 90 000 € |
| 14 | Licht | LED‑Lampen/Gruppentausch · Reinigung · Notlichttests | 79 000 € |
| 15 | PVO‑Prüfung (Sicherheitsanl.) | Jahres‑Sachverständigenprüfung (BMA, RWA, Notlicht, NEA, CO) | 58 000 € |
| 16 | Raumlufttechnik/Kälte | Filter Halle 6×/a · Hygiene VDI 6022 jährl. · Kälte Dichtigkeit 2×/a | 140 000 € |
| 17 | Sanitärtechnik | Fettabscheider 4×/a · Hebeanlagen 1×/a | 40 000 € |
| 18 | Sicherheitstechnik (EMA/CCTV) | EMA‑Service 1×/a · CCTV‑Reinigung 2×/a | 21 000 € |
| 19 | Sprinkler (Nass + Trocken + Schaum) | Wartung 2×/a · Pumpentest mtl. · VdS jährl. | 65 000 € |
| 20 | Trinkwasser | Legionellenprobe 1×/a · Stagnationsspülung wtl. | 10 000 € |
| 21 | Wegeleitsystem | Schilder‑Check 1×/a · Bodenmarkierung Pflege | 5 000 € |
| 22 | Zutrittskontrolle | Leser‑Service 1×/a · Batterien offline‑Zylinder | 9 000 € |
| 23 | Ersatzteil‑ & Capex‑Fonds (5 %) | Motoren, Ventilatoren, LED‑Treiber, Antriebe | 300 000 € |
Kritische Kostentreiber
| Treiber | Erläuterung |
|---|---|
| Verdichtete Wartungstakte | RLT‑Filter 6× statt 4×; Kompressor‑Service 3× statt 2×; Kälte‑Dichtigkeitsprüfung 2× wegen Kältemittelmenge > 50 t CO₂eq. |
| ATEX‑ und Gefahrstoffzonen | Explosionsgeschützte Leuchtmittel, EX‑d Motoren, antistatische Filter → Materialpreise +25 %. |
| Scharfe SLA | Wiederherstellzeit A‑Anlagen ≤ 1 h ⇒ permanenter Ersatzteilpool + Rufbereitschaft. |
| Erhöhte Prüffrequenz | DGUV‑Geräteprüfung kompletter Turnus 2‑jährlich; Hygienekontrollen RLT jährlich statt 2‑jährlich. |
| Redundanzen | Doppelter Kompressor, Diesel‑NEA, zweite RLT‑Linie für Fertigung; schlägt im Capex‑Fonds (5 %) durch. |
| Volle Fremdpersonalisierung | Dienstleister‑Overhead (Steuerung, Versicherung, QS, Ersatz‑/Urlaubsreserve) ≈ 30 %. |
CAFM‑Plattform (SaaS):
Anlagenkataster, Wartungs‑/Prüfkalender, Störungs‑Tickets
Dokumentablage (TÜV‑Berichte, DGUV‑Protokolle, Wartungsscheine)
KPI‑Dashboard (Verfügbarkeit, Energie, Ticket‑Statistik)
Helpdesk 24/7 (integriert in CAFM):
Meldung → Priorisierung (A–C) → Push auf Dienstsmartphone Techniker
Lückenlose Zeitstempel für SLA‑Nachweis
Empfehlungen zum Vertragsabschluss
| Punkt | Empfehlung |
|---|---|
| Open‑Book | Offenlegung Personalkosten, Stundenverrechnungssätze, Materialaufschläge – Vertrauen & Nachkalkulationssicherheit. |
| Capex‑Gate | Ein Projekt‑Gate ab 5 000 € Einzelmaßnahme (Angebot → Freigabe) verhindert Kostensurprises. |
| Bonus/Malus‑Regel | +2 % bei KPI‑Übererfüllung, ‑2 % bei Verfehlen (Verfügbarkeit, Energie, Prüfcompliance). |
| Benchmark‑Review | Jährlicher Preis‑ und Leistungsvergleich mit FM‑Branchenindex; gemeinsames Optimieren. |
| Know‑how‑Transfer | Pflicht zur Dokumentenübergabe + Schulung des Betreiberpersonals nach Vertragsende („Exit‑Readiness“). |