Vergabe von Bauleistungen und Instandhaltungsverträgen im TFM
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Vergabe von Bauleistung und Instandhaltungsverträgen für Technisches Facility Management
Das Technische Facility Management (TFM) umfasst die Planung, den Betrieb und die Instandhaltung aller technischen Anlagen und Systeme in Gebäuden. Es spielt eine entscheidende Rolle bei der Betriebssicherheit, Energieeffizienz und Werterhaltung von Immobilien. Durch ein effektives TFM werden Betriebskosten optimiert, gesetzliche Anforderungen erfüllt und die Nachhaltigkeit technischer Systeme gewährleistet.
Bau & Instandhaltung: Strategien für nachhaltiges technisches Facility Management
Zentrale Ziele des Technischen Facility Managements:
Sicherstellung des sicheren und effizienten Betriebs technischer Anlagen, insbesondere von Heizung, Lüftung, Klima (HLK), Elektrotechnik, Sanitäranlagen, Brandschutzsystemen und Gebäudeautomation.
Instandhaltung & Reparaturen, um Ausfälle zu vermeiden und die Langlebigkeit der Anlagen zu sichern.
Optimierung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit, um Betriebskosten zu senken und Umweltauflagen einzuhalten.
Erfüllung der Betreiberverantwortung, insbesondere hinsichtlich Wartungs- und Prüfpflichten gemäß Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) und Prüfverordnungen der Bundesländer.
Integration von Digitalisierung & Automatisierung, um durch IoT-Sensorik, Predictive Maintenance und KI-gestützte Gebäudeleittechnik (GLT) Kosten zu senken und die Effizienz zu steigern.
Eine strategische Vergabe von Bauleistung und Wartungsverträgen im TFM ermöglicht eine langfristige Kostenkontrolle, minimiert Risiken und stellt sicher, dass alle gesetzlichen und versicherungstechnischen Anforderungen erfüllt werden.
Die kombinierte Vergabe von Bau- und Wartungsverträgen gewährleistet langfristige Betriebssicherheit, reduzierte Wartungskosten und Einhaltung aller relevanten Vorschriften. Langfristige Wartungsverträge sollten bereits bei der Bauvergabe integriert werden, um eine hohe Betriebssicherheit, Kosteneffizienz und Nachhaltigkeit sicherzustellen.
Erhöhte Wartungskosten durch Herstellerbindung
Viele Hersteller setzen auf proprietäre Steuerungen und Automationssysteme, wodurch spätere Wartung durch Dritte erschwert oder teuer wird.
Nachträgliche Wartungsverträge sind 30 % – 60 % teurer als frühzeitig verhandelte Verträge.
Ersatzteile für Steuerungssysteme, Sensoren und HLK-Anlagen sind bei separater Vergabe oft bis zu 200 % teurer.
Beispiel
Wartungskosten bei kombinierter Vergabe: 50.000 €/Jahr
Wartungskosten bei separater Vergabe: 75.000 – 80.000 €/Jahr (+50 % bis +60 %)
Langfristige Mehrkosten (10 Jahre): 250.000 € – 300.000 €
Relevante Normen
DIN EN 13269: Leitfaden für Instandhaltungsverträge
DIN EN 13306: Begriffe der Instandhaltung
Anforderungen der Sachversicherer & Prüfverordnungen der Bundesländer
Sachversicherer verlangen die regelmäßige Prüfung technischer Anlagen, um den Versicherungsschutz zu erhalten.
Anlagen für Brandschutz, Lüftung und Aufzüge unterliegen strengen Prüfpflichten gemäß der Prüfverordnung (PrüfVO) der Bundesländer.
Nicht geprüfte Anlagen können zu Versicherungsstrafen oder Leistungsverweigerung führen.
Prüffristen gemäß PrüfVO und Sachversicherern:
Aufzugsanlagen: Jährliche TÜV-Prüfung
Sprinkler- & Brandmeldeanlagen: Monatliche Eigenprüfung, jährliche Wartung, 3-jährige Sachverständigenprüfung
Heizungs- & Klimaanlagen: Halbjährliche Wartung, regelmäßige Filter- und Brennwertkontrollen
Elektrische Anlagen: DGUV V3-Prüfung alle 4 Jahre
Digitalisierung & Predictive Maintenance
IoT-gestützte Sensorik zur Überwachung von HLK-, Sicherheits- und Elektroanlagen
KI-gestützte Analyse zur Früherkennung von Störungen
Cloud-gestützte Fernwartung zur schnellen Diagnose und Fehlerbehebung
Sicherheit & Compliance für Technisches Facility Management
Regelmäßige Wartung nach DIN- und VdS-Vorgaben zur Sicherstellung des Versicherungsschutzes
Automatische Dokumentation aller Wartungen und Prüfungen in digitalen Wartungsprotokollen
Einhaltung der Prüfverordnungen der Bundesländer und Sachversicherer
Optimierung von Energieverbrauch & CO₂-Emissionen
Integration energieeffizienter HLK-Systeme mit regenerativer Energienutzung
Einsatz von Smart-Building-Technologien zur bedarfsgerechten Steuerung von Heizung, Kühlung und Lüftung
Energieeinsparung durch intelligente Steuerung von Beleuchtung, Klima- und Lüftungstechnik
Relevante Normen & gesetzliche Anforderungen
DIN EN 13269 – Leitfaden für Instandhaltungsverträge
DIN EN 13306 – Instandhaltungstechnische Begriffe
ISO 50001 – Energiemanagementsysteme
DIN EN 15232 – Gebäudeautomation
VdS 2095 – Anforderungen an sicherheitstechnische Anlagen
BetrSichV – Betreiberverantwortung und Prüfpflichten
Prüfverordnung des jeweiligen Bundeslandes (PrüfVO)